4.302 Anwälte für Eigentumswohnung | Seite 179

Mit Erwerb einer Eigentumswohnung wird der neue Eigentümer Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Mitgliedschaft als Wohnungseigentümer begründet Rechte und Pflichten. Diese ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG genannt, dem Grundbuch, der Teilungserklärung und aus der Beschlusssammlung. Besonderes Augenmerk ist in der Beschlusssammlung den Beschlüssen zu widmen, die die Änderung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums sowie die Gemeinschaftsordnung und den Wirtschaftsplan zum Gegenstand haben: Aus dem Wirtschaftsplan ergeben sich die Zahlungspflichten, die den Eigentümer treffen können, insbesondere das sogenannte Hausgeld und die sogenannte Rücklage. Die Gemeinschaft regelt in der Eigentümerversammlung insbesondere die Gemeinschaftsordnung und eine Hausordnung, bestimmt einen Verwalter für die Hausverwaltung und beschließt insbesondere den Wirtschaftsplan inklusive Hausgeld und Rücklagen.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Der Begriff Sondereigentum ist vom Begriff Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden: Der Begriff Wohnungseigentum umfasst sowohl das Sondereigentum wie auch das Gemeinschaftseigentum. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht also aus den Sondereigentumseinheiten und dem Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer. Die Eigentumswohnung stellt in der Regel zugleich das Sondereigentum dar. Sondereigentum ist damit gleichbedeutend mit Volleigentum. Das heißt, nach dem Gesetz hat der Sondereigentümer das Recht, die anderen Gemeinschaftseigentümer von der Nutzung auszuschließen, und kann die Wohnung allein für sich nutzen. Das Sondereigentum entsteht nach dem Wohnungseigentumsgesetz mit der Teilungserklärung. In der Teilungserklärung definiert der sogenannte Aufteilungsplan zugleich den Umfang des Sondereigentums. Der Aufteilungsplan ist ein Bauplan, in dem alle Räume einer Wohnung bezeichnet sind. Das ist insoweit wichtig, um zu bestimmen, ob und welcher Kellerraum oder Raum im Dachgeschoss noch zum Sondereigentum der Wohnung gehört.

Das Gemeinschaftseigentum gehört den Wohnungseigentümern gemeinsam. Auch das Gemeinschaftseigentum wird durch die Teilungserklärung bestimmt und definiert. Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist deshalb relevant, da zum Beispiel Kosten für die Reparatur des Sondereigentums der Eigentümer selbst und Kosten für die Reparatur des Gemeinschaftseigentums die Gemeinschaft tragen muss. So kann es bei großen Gemeinschaften einen erheblichen Unterschied machen, ob man die Kosten allein oder nur zu einem winzigen Bruchteil tragen muss und ob sie zudem aus der Rücklage bezahlt werden. So gehören Einbaumöbel, in der Wohnung eingezogene, nicht tragende Wände, Installationen für die Sanitäranlagen sowie Tapeten und Bodenbeläge zum Sondereigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Teile eines Gebäudes, die für den Bestand und die Sicherheit erforderlich sind, und die zum gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen. So zählen zum Beispiel tragende Wände innerhalb der Wohnung zum Gemeinschaftseigentum sowie zum Beispiel auch die Fenster am Haus, der Balkon oder das Dach. Zwar wird oft der Balkon zum Sondereigentum erklärt, allerdings bleiben die tragenden Bestandteile sowie die Brüstung Gemeinschaftseigentum. Lediglich der Innenraum des Balkons, wie Fliesen, gehört dann zum Sondereigentum.

Hausgeld

Mit dem Hausgeld werden üblicherweise die Betriebskosten für das Gemeinschaftseigentum erfasst. Zu den Betriebskosten zählen die Kosten für die Pflege der Gebäude und des Grundstücks, beispielsweise die Gärtnerarbeiten bei einem gemeinsamen Garten, Stromkosten für den Hausstrom wie für die Beleuchtung der Wege und Gemeinschaftsräume sowie die Kosten für den Hausmeister, die Entsorgung des Abfalls, die Heizung usw. Hinzu kommen noch die Kosten für die Hausverwaltung. Das Hausgeld ist meistens als monatliche Vorauszahlung zu entrichten. Die Höhe des monatlichen Hausgelds ergibt sich aus dem Verteilungsschlüssel. Das Gesetz sieht vor, dass sich der Verteilungsschlüssel aus den Miteigentumsanteilen berechnet. Eine Ausnahme gilt für die Heiz- und Warmwasserkosten: Diese müssen nach der Heizkostenverordnung ermittelt werden. Ist das Hausgeld von der Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung wirksam beschlossen worden, ist jeder Eigentümer verpflichtet, seinen für ihn festgesetzten Betrag des Hausgeldes zu bezahlen. Eigentümer, die sich weigern, das Hausgeld zu bezahlen, können auch gerichtlich verklagt werden.

Instandhaltungsrücklage

Die Rücklage, auch Instandhaltungsrücklage genannt, ist vom Hausgeld zu unterscheiden. Die Instandhaltungsrücklage erfasst sämtliche Kosten für die Instandhaltung und -setzung, damit zum Beispiel Schäden am Haus repariert werden können. In der Regel wird diese Rücklage vom Verwalter für zukünftige Investitionen aufgebaut und ist wie das Hausgeld monatlich zu bezahlen. Die Instandhaltungsrücklage wird wie das Hausgeld in der Regel vom Verwalter im Wirtschaftsplan kalkuliert, der Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung zur Abstimmung vorgelegt und kann ebenfalls eingeklagt werden.

Sonderumlage

Eine weitere Kostenfalle für Wohnungseigentümer kann die Sonderumlage darstellen. Der Verwalter ist zwar zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet, das heißt, er muss alle Kosten kalkulieren und dafür sorgen, dass diese vom Wirtschaftsplan abgedeckt werden. Allerdings kann es vorkommen, dass der Wirtschaftsplan unzureichend ist, Eigentümer sich weigern, das Hausgeld zu bezahlen, und die vorhandenen Mittel für die laufenden Kosten nicht ausreichen oder unvorhergesehene Reparaturmaßnahmen erforderlich werden, die aus der Instandhaltungsrücklage nicht erstritten werden können. In diesen Fällen kann und muss der Verwalter eine Sonderumlage erheben, die wiederum anteilig nach dem Verteilungsschlüssel von den Wohnungseigentümern zu bezahlen ist und wiederum auch eingeklagt werden kann.

Vermietung

Der Wohnungseigentümer ist nicht gehindert, seine Eigentumswohnung frei zu vermieten. Dieses Recht wird durch das Wohnungseigentumsgesetz dem Eigentümer ausdrücklich gestattet: So darf jeder Wohnungseigentümer nach seinem Belieben sein Sondereigentum vermieten. Sofern durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt ist, was die Vermietung untersagt. Das gewerbliche Vermieten von Wohnungseigentum ist allerdings nicht zulässig. Doch wann eine Vermietung gewerblich ist oder nicht, ist oft umstritten. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch die Vermietung einer Wohnung an Feriengäste keine zweckwidrige gewerbliche Nutzung darstellt und daher zulässig ist. Ein Wohnungseigentümer darf jedoch nicht sein Sondereigentum für andere Zwecke als zum Wohnen vermieten, wenn in der Teilungserklärung sein Sondereigentum allein als Wohnungseigentum bezeichnet ist. So darf er zum Beispiel seine Wohnung nicht zur Nutzung als Café oder Werkstatt vermieten. Schließt der Eigentümer zweckwidrig einen Gewerbemietvertrag ab, kann er von der Gemeinschaft auf Unterlassung verklagt werden und es kann ihm in schweren Fällen auch sein Miteigentumsanteil entzogen werden. Das heißt, der Eigentümer verliert seine Wohnung.

(FMA)

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