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Erbrecht Baurecht & Architektenrecht

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Das Erbbaurecht wird umgangssprachlich auch als Erbpacht bezeichnet. Es ist in einem eigens für das Erbbaurecht erlassenen Gesetz, dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), geregelt. Das Erbbaurecht zählt zu den beschränkt dinglichen Rechten, mit dem ein Grundstück belastet sein kann. Das Gesetz definiert das Erbbaurecht wie folgt: Es ist eine Belastung eines Grundstück in der Weise, dass eine Person, zu deren Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht hat, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht des Erbbauberechtigten). Der Eigentümer eines in dieser Weise belasteten Grundstücks wird als Erbbaurechtsgeber bezeichnet.

Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt („grundstücksgleiches Recht"). Ein Gebäude, das aufgrund eines Erbbaurechts errichtet wird, wird deswegen nicht automatisch (so der gesetzliche Regelfall ohne Erbbaurecht) Bestandteil des Grundstücks. Eigentum an Gebäude und Grundstück fallen also auseinander: Eigentümer des Bauwerks ist der Erbbauberechtigte, nicht der Grundstückseigentümer. Erbbaurechte werden in einem - neben dem normalen Grundbuch existierenden - Erbbaugrundbuch festgehalten und können wie das Eigentum an einem Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden. Das Erbbaurecht entsteht mit der Einigung über das Erbbaurecht und seiner Eintragung im Grundbuch. Im Erbbaurechtsvertrag werden die wesentlichen Regelungen bzgl. des Erbbaurechts vereinbart, z. B. die Dauer (meist zwischen 75 und 99 Jahren) oder es wird dem Erbbauberechtigten ein Vorkaufsrecht gemäß § 1094 ff. BGB für das Grundstück eingeräumt. Grundstückseigentümer erhält für die Einräumung des Erbbaurechts den Erbbauzins, der in regelmäßigen Leistungen von Geld besteht. Aus diesem Grund wird das Erbbaurecht auch umgangssprachlich als Erbpacht bezeichnet.

Für Bauherren hat das Erbbaurecht den Vorteil, dass zwar der Erbbauzins anfällt, aber nicht der Erwerb eines Grundstückes finanziert werden muss. Im öffentlichen Sektor werden Erbbaurechte oft an gemeinnützige Vereine (Sportvereine etc.) vergeben, um Vereinen die Finanzierung eines Grundstückskaufes zu ersparen und ihre Betätigung auf diese Weise zu fördern. Oftmals strikte Vorgaben zur Nutzung des Grundstückes werden dann zwischen den Beteiligten im Erbbauvertrag geregelt.

(LOE)

 
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