AG München: Mieterhöhungsverlangen kann sich nicht auf Vergleichsmieten aus Immobilienportal stützen

Das AG München hat mit Urteil vom 07.03.2018, 472 C 23258/17 entschieden, dass Vermieter eine Mieterhöhung nicht auf „Vergleichsmieten“ aus einem Immobilienportal stützen können.

Zum rechtlichen Hintergrund: Im Mietvertrag einigen sich die Parteien auf eine Miete, die im Nachgang zwar geändert werden kann, dies aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Das Gesetz stellt konkrete Anforderungen daran, wie ein Mieterhöhungsverlangen in formeller Hinsicht auszusehen hat.

Es kann der Vermieter einen Anspruch darauf haben, dass der Mieter einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zustimmen muss. Insoweit muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen aber ausreichend begründen, wofür es nach dem Gesetz u. a. erforderlich ist, dass die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.

Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

• einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
• ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

In der Praxis zeigt sich dabei oft als Problem, dass ein Mietspiegel oder eine Mietdatenbank für die Gemeinde, in der die vermietete Wohnung sich befindet, nicht vorhanden ist oder dass es dem Vermieter nicht möglich ist, (wenigstens) 3 vergleichbare Wohnungen zu ermitteln. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens kann indessen sehr teuer sein.

Viele Vermieter versuchen daher, ein Mieterhöhungsverlangen dergestalt durchzusetzen, dass sie stattdessen Bezug nehmen auf Angaben, die sie Immobilienportalen wie z. B. Immobilienscout24 entnehmen.

Diesem Vorgehen hat nun das AG München eine Absage erteilt, da die dort verfügbaren Angaben nicht den gesetzlichen Anforderungen an ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen genügen.

Im Wesentlichen stellte das Gericht darauf ab, dass zum einen die Angaben aus dem Portal nicht allein auf den Raum derjenigen Gemeinde beschränkt waren, in dem sich die vermietete Wohnung befunden hat.

Zum anderen würde es sich bei den Angeboten in dem Immobilienportal um Angebote von Vermietern halten, sodass das die dort angegebenen Mieten nur deren einseitige Preisvorstellungen wiederspiegelten, nicht aber belegten, dass die Mietverträge auch tatsächlich mit den eingestellten Preisvorstellungen abgeschlossen wurden.

Hinweis: gegen das Urteil war Berufung eingelegt worden, die jedoch durch das LG München I am 03.09.2018 zurückgewiesen wurde.