Erneut hat der Bundesgerichtshof die Rechte der Mieter im Zusammenhang mit unwirksamen
Schönheitsreparaturklauseln gestärkt. In seinem Urteil vom 20.01.2010 (Az.: VIII ZR
50/09) hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat entschieden, dass eine im
Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter
unangemessen benachteiligt.
Im Ausgangsfall hatte die klagende Vermieterin von der Mieterin
nach deren Auszug Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangt.
In § 4
Nr. 6 des Formularmietvertrages war bestimmt, dass der Mieter verpflichtet ist, die während des
Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparatur auf eigene Kosten durchzuführen, hierzu
gehörte nach der Bestimmung u.a. der Innenanstrich von Fenstern und Türen. Eine Anlage zum
Mietvertrag enthielt diesbezüglich den folgenden Zusatz:
„Bei der Ausführung
von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen
(ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur
weiß zu lackieren..."
Die auf Vornahme von Schönheitsreparaturen gerichtete Klage wurde
sowohl in erster als auch in zweiter Instanz abgewiesen. Auch die Revision der Klägerin hatte
keinen Erfolg. Der VIII. Zivilsenat hat nun höchstrichterlich entschieden, dass die in der Anlage
enthaltene Farbwahlvorgabe „weiß" den Mieter unangemessen benachteilige. Nach der
mieterfreundlichen Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs ist nicht nur die Farbvorgabe unwirksam,
sondern die Klausel insgesamt, da es sich nach Ansicht des Gerichts bei der Pflicht zur Übernahme
von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht handelt, die sich nicht in
Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner
Geschäftsbedingungen gebiete es, keine einzelnen Bestandteile der Klausel, entweder die Farbvorgabe
oder die Renovierungspflicht bestehen zu lassen.
Damit hat der Bundesgerichtshof seine
Rechtssprechung bestätigt, wonach Klauseln, die den Mieter einer Wohnung während der Mietzeit zu
einem Anstrich in einer bestimmten Farbe verpflichten, einer Inhaltskontrolle nicht standhalten.
Nach Ansicht des VIII. Zivilsenats werde der Mieter dadurch in der Gestaltung seines persönlichen
Lebensbereich eingeschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters
besteht (vgl. dazu BGH, Urt. vom 18.02.2009 -VIII ZR 166/08).
Tipp
für Mieter:
Mieter sollten prüfen lassen, ob und zur Vornahme welcher Arbeiten sie
nach dem Mietvertrag überhaupt verpflichtet sind. An eine von Vermieterseite im Formularmietvertrag
vorgegebene Farbwahl sind Sie als Mieter während der Mietzeit jedenfalls nicht gebunden. Nach dem
aktuellen Urteil des BGH dürften nun zahlreiche weitere in Formularmietverträgen enthaltene
Klauseln, die den Mieter zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichten, unwirksam
sein.
Tipp für Vermieter:
Für Vermieter gilt: Bereits vor
Unterzeichnung des Vertragswerkes sollten Sie entsprechende Klauseln auf deren Wirksamkeit
überprüfen lassen. Halten Teile der Klausel - sei es wegen ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer
Ausführungsart oder ihres gesetzlichen Umfangs oder aus anderen Gründen - einer Inhaltskontrolle
nicht stand, so ist die Klausel insgesamt unwirksam. Ihr Mieter wäre demnach insgesamt nicht zur
Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Bei Auszug stünden Ihnen - wie im vorliegenden
Fall - keine Ansprüche gegen Ihre Mieter zu.
Der Autor ist Rechtsanwalt in
Köln im Mietrecht. Er ist Ihr Ansprechpartner für alle Fragen des Mietrechts bei WAGNER HALBE
Rechtsanwälte (wie z.B. Kündigung, Mieterhöhung, Nebenkosten, Mietminderung und Räumung).
Rechtsanwalt Esser berät und vertritt Mieter und Vermieter im privaten, wie im geschäftlichen
Bereich, sowie Eigentümer in Rechtsfragen des Wohnungseigentumsgesetzes.
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