Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis

Grundsätzlich trifft nicht den Mieter, sondern den Vermieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Diese Verpflichtung kann im Mietvertrag wirksam formularmäßig oder auch individuell durch eine Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Will der Vermieter möglichst hohe Kosten auf den Mieter abwälzen, erreicht er häufig genau das Gegenteil. Die Klauseln sind dann wegen entsprechender Benachteiligung des Mieters unwirksam. Damit fällt die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Vermieter zurück.

In nahezu allen Mietverträgen sind formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln enthalten. Typischerweise wird ein so genannter „Fristenplan" vereinbart, nachdem im Regelfall z.B. die Räume der Mietsache nach 5 oder 7 Jahren zu renovieren sind. Für den Fall, dass der Mieter vor Ablauf dieser Fristen auszieht und der Vermieter keine Endrenovierung verlangen kann, soll eine so genannte „Quotenklausel" dafür sorgen, dass der Mieter wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für seine Mietzeit zahlt. Eine solche Klausel ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam, wenn sie nachvollziehbar und verständlich ist und wenn sie nicht „starre Fristen" enthält.

Jetzt hat der Bundesgerichtshof (Urteil  vom 12.7.2013, VIII ZR 285/12) aber Quotenklauseln für unwirksam erklärt, die Vorgaben zur Berechnung der anteiligen Renovierungskosten enthalten: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts." Diese Formulierung benachteiligt den Mieter unangemessen. Ist die Quotenklausel unwirksam, muss der Mieter beim Auszug aus der Wohnung weder renovieren, noch anteilige Renovierungskosten zahlen, wenn die im Mietvertrag genannten Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind.

Vermietern ist dringend anzuraten, aktuelle Mietverträge mit wirksam vorformulierten Klauseln zu verwenden und diese anwaltlich prüfen lassen. Mieter sollten - bevor sie Arbeiten durchführen - ebenfalls prüfen lassen, ob sie überhaupt zur Renovierung verpflichtet sind. Hierzu und zu allen Fragen und Problemen des Wohnraum- und Gewerberaummietrechts beraten wir Sie gerne. 

S. Fellner

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und

Wohnungseigentumsrecht