Betriebskosten: Begriff bedarf keiner Erläuterung – oder doch?

Was Betriebs- bzw. Nebenkosten sind, ist doch eigentlich jedem klar. Und wenn man sich unsicher ist, schaut man einfach in § 2 BetrKV, da ist das doch alles aufgezählt.

Könnte man denken. Denn anders sah das bislang die Rechtsprechung und nach wie vor bestehen Unsicherheiten bezüglich wirksamer Nebenkostenklauseln in Mietverträgen. Dabei ist die Rechtslage bei Wohnungsmiete und Gewerberaummiete zu unterscheiden:

1. Wohnungsmiete

Nach der gesetzlichen Regelung sind die Betriebskosten einer Wohnung vom Vermieter zu tragen. Da die Höhe der Kosten maßgeblich vom Nutzungsverhalten des Mieters abhängig ist, wird in den meisten Mietverträgen vereinbart, dass die Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind und dieser hierauf eine monatliche Vorauszahlung zu leisten hat. Eine solche Klausel im Formularmietvertrag unterliegt als allgemeine Geschäftsbedingung der Wirksamkeitskontrolle des § 307 BGB.

Nach der bislang herrschenden Auffassung in der Rechtsprechung war eine Klausel mit dem Wortlaut: „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ unwirksam. Die Klausel sei unklar und stelle daher eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Der durchschnittliche Mieter wisse nicht, was er sich unter Betriebskosten vorstellen müsse. Hingegen sei die Klausel: „Der Mieter trägt die Betriebskosten i. S. d. § 2 BetrKV“ wirksam. Da wüsste der durchschnittliche Mieter sofort, was gemeint sei.

Findige Mieter haben sich diese Rechtsprechung zunutze gemacht und sich nach Beendigung des Mietvertrages die vollständigen, noch nicht verjährten Nebenkostenvoraus- und Nachzahlungen zurückgeholt.

Der BGH (Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15) hat entschieden, dass eine wirksame Betriebskostenvereinbarung bereits dann gegeben ist, wenn es im Mietvertrag heißt: „Der Mieter trägt die Betriebskosten.“ Der Begriff der „Betriebskosten“ bedarf nach der Auffassung des BGH grundsätzlich keiner Erläuterung. Er ist hinreichend klar und verständlich. Lediglich Betriebskostenpositionen, die als „sonstige Kosten“ umgelegt werden sollen, müssen genau umschrieben werden.

Das Urteil des BGH stellt die überfällige Korrektur der Instanzrechtsprechung dar. Unverständlich für den durchschnittlichen Mieter (und insbesondere auch den durchschnittlichen Vermieter) war nicht der Begriff „Betriebskosten“, sondern die Differenzierung in der Rechtsprechung zur Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit der jeweiligen Klausel.

Tipp für Vermieter:

Unter § 2 Nr. 17 BetrKV heißt es: „Sonstige Betriebskosten – hierzu gehören Betriebskosten die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.“ Die Umlage dieser weiteren Betriebskosten ist aber nur dann möglich, wenn diese auch ausdrücklich im Mietvertrag benannt sind.

2. Gewerberaummiete

Nachdem der BGH für die Wohnraummiete geklärt hat, dass für den durchschnittlichen Mieter der Begriff „Nebenkosten“ bzw. „Betriebskosten“ durchaus verständlich ist, könnte man meinen, dass dies auch für den durchschnittlichen Gewerberaummieter gelten müsste.

So sieht es auch das OLG Frankfurt (Beschluss v. 14.02.2018, Az.: 2 U 142/17), das eine – auch formularmäßige – Vereinbarung der Umlage „der Nebenkosten“ bzw. „aller umlagefähigen Nebenkosten“ auf den Mieter für wirksam erachtet.

Hingegen meint das OLG Celle nach wie vor, dass die Klausel „Sämtliche Betriebskosten werden vom Mieter getragen“ intransparent und daher unwirksam sei. Es sei nicht klar, ob damit als Betriebskosten die nach § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV umlagefähigen Kosten gemeint sind oder auch die gem. Nr. 17 bei ausdrücklicher Benennung umlagefähigen „sonstigen Betriebskosten“.

Tipp für Vermieter:

Bei Gewerbemietverträgen sollte nach wie vor entweder eine abschließende Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten erfolgen oder vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV zu tragen hat.

Heinrich von Knorre

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht