Betriebskosten richtig abrechnen – Hausmeisterkosten

Nach § 2 Nr. 14 BetrKV gehören zu den Betriebskosten die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung. Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.

Dabei kann der Vermieter eine Fachfirma mit den Arbeiten beauftragen oder einen Hauswart einstellen. Der Vermieter kann aber die Tätigkeit des Hauswartes selbst übernehmen. Hierbei kann der Vermieter auch die gleichen Kosten ansetzen, die bei Beauftragung eines Unternehmens entstehen würden.

Bei der Tätigkeit  des Hausmeisters ist zwischen den umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten zu unterscheiden. Die Abgrenzung bereitet dabei oft Schwierigkeiten. Auch ist dem Mieter aus der Abrechnung der Hausmeisterkosten oft nicht ersichtlich, welche Kosten in den abgerechneten Betrag enthalten sind. Der Mieter hat daher umfassende Rechte auf Einsicht in Belege und deren Erläuterung.

Der Vermieter ist dabei verpflichtet, die abgerechneten Arbeiten aufzuschlüsseln und die nicht umlegbaren Kosten von der Abrechnung abzuziehen.

Nicht umlegbar sind damit Kosten, die mit der Verwaltung des Objektes oder mit dessen der Instandsetzung und Instandhaltung zusammenhängen.  Nicht umlagefähig sin d danach z.B. die kosten für Bestellung und Lieferung neuer Geräte, Durchführung der Wohnungsübergabe oder Wohnungsbesichtigung, Ablesen von Zählerständen, Notdienstreparaturen, Durchführung der Schönheitsreparaturen.

Ggf. muss der Vermieter auch die Verteilung der Kosten nach Zeitaufwand darlegen. Es empfiehlt sich daher für den Vermieter, dass die Tätigkeit des Hausmeisters genau dokumentiert wird.

Rechnet der Vermieter neben den Hausmeisterkosten auch noch die Kosten für Gartenpflege, Wartung, Winterdienst ab, lohnt es sich oft nachzuprüfen, ob diese Kosten bereits durch die Hausmeistertätigkeit abgedeckt sind und nicht doppelt abgerechnet werden.

Der Miete kann daher im Rahmen der Belegeinsicht nicht nur die Vorlage des Vertrages oder Abrechnungen verlangen sondern ggf. auch die Vorlage der jeweiligen Leistungsnachweise. Der Mieter muss nachvollziehen können, welche Arbeiten in dem Abrechnungszeitraum tatsächlich durchgeführt worden sind und was dafür abgerechnet wurde.

Können die Kosten nicht nachvollziehbar belegt und berechnet werden, hat der Mieter Anspruch auf Kürzung der Beträge oder ggf. vollständige Streichung aus der Betriebskostenabrechnung.

Lassen Sie sich hierzu von uns Anwalt Mietrecht Bonn als Mieter oder Vermieter umfassend beraten.