Betriebskosten richtig abrechnen – Müllgebühren

Nach § 2 Nr. 8 BetrKV gehören zu den Betriebskosten die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung. Dazu gehören  die Gebühren der Müllabfuhr, aber auch die Kosten für nicht öffentliche Maßnahmen wie Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. Die Kosten für deren Miete werden allerdings nicht als umlagefähig angesehen.

Es sind nur Müllkosten umlagefähig, die tatsächlich benötigt werden. Es muss als das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet werden. Werden die Mülltonen nicht im vollen Umfang genutzt, ist der Vermieter verpflichtet deren Umfang ggf. zu reduzieren.

Streit liefert oft die Frage, nach welchem Umlageschlüssel die Kosten unter den Mieter verteilt werden. Die Regelung hierzu im Gesetz findet sich in § 556a BGB, sofern mietvertraglich nichts vereinbart wurde. Dort ist insb. Unter § 556a Abs. 1 BGB geregelt:

Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Ist im Mietvertrag nichts geregelt, kann sich der Vermieter an der gesetzlichen Regelung orientieren und die Kosten nach Wohnfläche oder nach erfasstem Verbrauch oder erfassten Verursachung umlegen. Je nach Bundesland und Kommune werden die Müllgebühren nach Grundgebühr pro Wohnung und eine Leerungsgebühr pro Tonne umgelegt oder es gibt pauschale Gebühren. Kann man der jeweiligen Mietpartei einzelne Mülltonnen zuordnen, kann danach abgerechnet werden. Beachten Sie dabei, dass der einmal gewählte Schlüssel grundsätzlich für die weiteren Abrechnungen bindend ist und nur unter engen Voraussetzungen einseitig vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 2 BGB geändert werden kann:

Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

Oft fragt mach sich, ob die Verteilung nach Personenzahl nicht gerechter ist. Die Verpflichtung des Vermieters nach Personenzahl umzulegen besteht auf jeden Fall dann nicht, wenn die Parteien dies nicht ausdrücklich vereinbart haben oder die Müllgebühren im Bescheid nicht nach der jeweiligen Wohnungsbelegung richten. Wird dies aber vom Müllentsorger entsprechend abgerechnet, spricht einer entsprechenden Umlage auch im Gesetzessinne nichts entgegen.

Können die Kosten nicht nachvollziehbar belegt und berechnet werden, hat der Mieter Anspruch auf Kürzung der Beträge oder ggf. vollständige Streichung aus der Betriebskostenabrechnung.

Lassen Sie sich hierzu von uns Anwalt Mietrecht Bonn als Mieter oder Vermieter umfassend beraten.