Betriebskostennachforderung im Wege der Urkundsklage

Die Urkundsklage ist ein vereinfachtes Verfahren, mit dem ein Gläubiger schnell einen Titel erlangen kann, wenn er alle Tatsachen, die er zur Begründung seines Anspruchs braucht, mit Urkunden belegen kann. Denn der Schuldner kann seine Einwendungen gegen die Forderung auch nur mittels Urkunden geltend machen. Eine Zeugeneinvernahme oder ein Sachverständigenbeweis unterbleibt. Erst in einem späteren Verfahren, wenn der Gläubiger unter Umständen bereits vollstreckt und der Schuldner sich seine Rechte vorbehalten hat, erfolgt eine vollständige Prüfung.

Eigentlich, möchte man meinen, eine tolle Sache für einen Gläubiger. Der Teufel steckt aber im Detail.

Nachdem der Bundesgerichtshof (BGH) grundsätzlich auch im Wohnraummietrecht eine Klage auf rückständigen Mietzins im Wege der Urkundsklage für zulässig erachtete (Az.: VIII ZR 216/04, VIII ZR 112/06, VIII ZR 200/08, einschränkend für den Fall anfänglicher Mängel: Az.: VIII ZR 111/09) stand nun die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen dies für Betriebskostennachzahlungen gilt.

Der BGH hat die Frage – nicht unerwartet – grundsätzlich bejaht (Entscheidung vom 22.10.2014; Az. VIII ZR 41/14) und sich zu den weiteren Voraussetzungen erklärt. Bevor jetzt aber auf Vermieterseite Jubel ausbricht, ist eine deutliche Warnung angebracht. Der Mieter kann durch geschicktes und umfassendes Bestreiten die Klage unzulässig werden lassen. Da aber auch der Vermieter in diesem Fall Reaktionsmittel hat, mag es doch in dem einen oder anderen Fall ein probates Mittel sein, unwilligen Zahlern auf die Sprünge zu helfen. In jedem Fall sollte der Vermieter, wenn er dies in Erwägung zieht, für Zugangsnachweise und Quittungen sorgen.

RA Falk Gütter, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Tel. (0351) 80 71 8-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de

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