BGH ändert Rechtsprechung zur Individualumlage von Betriebskosten in Gewerberaummietverträgen

Zu der aktuellen Entscheidung des BGH zu Gewerberaummietverträgen kam es, da es anders als in Wohnraummietverträge für Gewerberaummietverträge für die Betriebskosten an einer gesetzlichen Grundlage fehlt, sodass der genaue Wortlaut des Vertrages entscheidend ist. Nicht immer wird dies im Vorfeld bedacht und ausreichend erfüllt. 

Der BGH musste sich nun mit einer Individualklausel einer Betriebskostenumlagevereinbarung in einem Gewerberaummietvertrag mit folgendem Wortlaut auseinandersetzen:

„Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten. (...)“

Zwischen den Parteien war streitig, ob der beklagte Mieter die Grundsteuer im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu zahlen hatte. Der Beklagte stützte seine Begründung im wesentlichen darauf, dass die verwendete Klausel nicht hinreichend bestimmt sei. Gerade aufgrund der Formulierung „insbesondere“ verbleibe für den Mieter eine gewisse Unsicherheit über den Umfang der Umlagevereinbarung. Dies gelte gerade vor dem Hintergrund, dass im Gewerberaummietrecht auch Betriebskosten, die nicht in § 2 BetrV genannt sind, auf den Mieter übertragen werden können. Ein Verweis auf § 556 BGB sei im Gewerberaummietrecht nicht möglich, da es sich um eine Vorschrift aus dem Wohnraummietrecht handele.

Der BGH teilte die Auffassung des Beklagten nicht. Für die Wirksamkeit einer Individualvertragsklausel genügt es, wenn die Regelung bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Diese Voraussetzung ist dann erfüllt, wenn die Parteien bei der Verwendung des Begriffes „Betriebskosten“ übereinstimmend solche des § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB iVm § 2 BetrKV. Nach Ansicht des BGH kann im Falle einer gesetzlichen Definition einer Begrifflichkeit auf diese zurückgreifen werden, um deren Reichweite zu bestimmen. Dies gelte auch unabhängig davon, dass § 556 BGB nicht auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar sei. Diese Definition sei durchaus geeignet, den Bedeutungsgehalt des Begriffs „Betriebskosten“ zu bestimmen.

Der BGH stellte in dieser Entscheidung explizit fest, dass neben einer Definition für die Auslegung einer Individualvereinbarung –anders als bei der Auslegung einer Formularklausel- die Begleitumstände, Absprachen und die Interessenlage der Parteien entscheidend sind. Bei einer Individualvereinbarung bestehe nicht die Gefahr der Auferlegung unüberschaubarer Vertragspflichten. Die Parteien einer Individualvereinbarung haben die Entscheidungsfreiheit über die Regelungsinhalte. Aus diesem Grund könne keine der Vertragsparteien unangemessen benachteiligt werden. Ebenso wie bei der Wohnraummiete hat der BGH nunmehr auch im Bereich des Gewerberaummietrechts festgestellt, dass bei der Verwendung des Begriffs „Betriebskosten“ ohne weitere Hilfe bestimmbar ist, um welche Kosten es sich dabei handelt. Dabei handelt es sich um den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Katalog nach Anlage 3 zu § 27 II. BV. Nach Ansicht des BGH bleibe es den Parteien unbenommen, neben den dort genannten Betriebskosten weitere zu vereinbaren. Aufgrund der Formulierung „insbesondere“ in der entscheidungserheblichen Klausel haben die Parteien deutlich gemacht, dass es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung handele. Aus diesem Grund könne der Vermieter auch Betriebskosten umlegen, die in dieser bespielhaften Aufzählung nicht genannt sind.

Aus den Entscheidungsgründen des BGH lässt sich entnehmen, dass er diese Entscheidung im Rahmen einer Individualvereinbarung getroffen hat. Dabei stellt er im Vergleich zu Individualvereinbarungen darauf ab, dass bei einer Formularklausel nach § 307 BGB einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung bedarf, damit der Mieter sich zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können. Ob diese Voraussetzungen auch bei dem Wortlaut der hier vorliegenden Klausel erfüllt sind, musst der BGH vorliegend nicht entscheiden.

Gerade vor dem Hintergrund der wesentlich strengeren Anforderungen an die Formulierung einer Formularklausel ist hier Vorsicht geboten. Gerne stehen wir Ihnen in Bezug auf die rechtssichere Formulierung eines Gewerberaummietvertrages zur Verfügung.

Ninja Lorenz

Rechtsanwältin und Fachanwältin im 

Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen