Wohnungseigentümergemeinschaft: Beschlussfassung in Zeiten von Corona

Die Corona-Krise hat das Leben in Deutschland vor ca. einem Monat komplett verändert. Während wir zuvor noch ungläubig die Todeszahlen und die Ausgangssperre in China verfolgt haben, sind auch wir nun an unser Zuhause gebunden und erledigen außerhalb unserer vier Wände nur noch das Notwendigste.

Solange uns die digitale Technik dies ermöglicht, kann der Arbeitsalltag auch von Zuhause stattfinden. Doch wie verhält es sich, wenn für gewisse Entscheidungen zwingend eine Anwesenheit der Beteiligten erforderlich ist?

Wie bei vielen Gesellschaften handelt eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch ihre Beschlüsse, die durch die Hausverwaltung umgesetzt werden. Bis auf die Ausnahmen eines Umlaufverfahrens muss für Vorhaben und notwendige Entscheidungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Beschluss in der Eigentümerversammlung erwirkt werden, der sodann durch die Verwaltung umgesetzt wird.

Dazu muss die bestellte Hausverwaltung eine Einladung zur Versammlung mit der Ankündigung der Tagesordnungspunkte rechtzeitig versenden. In der Eigentümerversammlung müssen nach § 25 Abs. 3 WEG mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer anwesend sein. Dies ist in Zeiten des Kontaktverbotes jedoch nicht umsetzbar, sodass sich die Frage stellt, wie die Gemeinschaft handlungsfähig bleibt.

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahren hat sich ebenfalls mit Lösungen für das Wohnungseigentumsrecht beschäftigt. Dabei handelt es sich um ein Artikelgesetz, welches für die einzelnen Bereiche jeweilige Regelungen enthält, die für den derzeitigen Zeitraum der Pandemie gelten.

In Artikel 2 § 5 Abs. 1 des Gesetzes ist für Wohnungseigentümergesellschaften geregelt, dass zum einen der zuletzt bestellte Verwalter so lange bestellt bleibt, bis er abberufen oder ein neuer Verwalter bestellt wird. Damit soll Sorge getragen werden, dass ein Verwalter fortbesteht, der sich um die notwendigen Belange einer Wohnungseigentümergemeinschaft kümmert. Diese Regelung wird dann von Bedeutung, wenn in der jetzigen Zeit der Bestellungszeitraum abläuft und damit eine neue Bestellung erforderlich wäre. Mangels einer Versammlung kann eine solche derzeit nicht vorgenommen werden, sodass der derzeit bestellte und nicht abberufene Verwalter im Amt bleibt.

Zudem ist in Artikel 2 § 5 Abs. 2 des Gesetzes geregelt, dass ein beschlossener Wirtschaftsplan, der die Grundlage der jeweiligen Hausgeldzahlungen der Eigentümergemeinschaft bildet, so lange wirksam bleibt, bis ein neuer beschlossen wird. Damit wird die finanzielle Situation der Gemeinschaft gesichert.

Weitere Vorschriften zur Wohnungseigentümergemeinschaft enthält das neue Gesetz nicht.

Verwalter sind daher ratlos, was nun in Situationen zu tun ist, in denen zwar keine Notmaßnahme vorliegt, es jedoch eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft bedarf, den die Verwaltung umsetzen kann. Dies könnte dann von Belang sein, wenn z. B. witterungsbedingt Schäden am Objekt eingetreten sind, die zwar nicht eilig, jedoch zügig zu erledigen sind. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist es Aufgabe der Verwaltung, für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums die Gemeinschaft zu einem Beschluss anzuregen, indem der Instandsetzungsbedarf auf der Eigentümerversammlung thematisiert wird. Dies ist derzeit nicht möglich.

Zwar sieht § 23 Abs. 3 WEG einen sog. Umlaufbeschluss vor. Dies scheint der Grund zu sein, weshalb der Gesetzgeber es nicht als erforderlich erachtet hat, zu einer Beschlussfassung der Gemeinschaft eine abändernde Regelung zu treffen. Jedoch sind diesbezüglich Formalien zu beachten, damit ein solcher Beschluss wirksam ist.

Hausverwaltungen sollten sich bei erforderlichen Beschlussfassungen zuvor beraten lassen, was sie diesbezüglich zu beachten haben und wie sie in der Zeit der Pandemie die Eigentümergemeinschaft handlungsfähig halten.

Gerne beraten wir Sie zu den spezifischen Fragestellungen in Bezug auf das Wohnungseigentumsrecht in Zeiten von Corona.

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Fachanwältin Miet-/Wohnungseigentumsrecht

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen