Darlegungslast des Mieters zur Darstellung eines Mangels der Mietsache

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung vom 21. Februar 2017 (Az.: VIII ZR 1/16) erneut entschieden, dass der Mieter seiner Darlegungslast für die Anspruchsvoraussetzung der Minderung bereits mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels erfüllt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. 

Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung muss der Mieter nicht vortragen. 

Ausreichend ist die Beschreibung der konkreten Mangelsymptome

Darüber hinaus kann vom Mieter nicht verlangt werden, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen (Mangelsymptome) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet. 

Die Mangelursache muss der Mieter nicht darlegen

In vielen Fällen überspannen die Instanzgerichte die Darlegungslast des Mieters, wie auch in dem aktuell entschiedenen Fall. 

Der Mieter hatte die Lärmbelästigung in seiner Wohnung ausreichend beschrieben und zudem durch detaillierte Lärmprotokolle konkretisiert.

Der Mieter war deshalb nicht gehalten zur Ursache des beanstandeten Lärms weiteren Sachvortrag darzulegen.

Insoweit ist insbesondere auch zu berücksichtigen, dass es dem Mieter allein nicht möglich ist die Lärmquelle, die ihn beeinträchtigt, einer bestimmten anderen Wohnung zuzuordnen.

Der Mieter ist insoweit auch nicht gehalten zu differenzieren, ob die als unzumutbar empfundene Lärmbelästigung auf ein unangemessenes, nicht mehr sozial adäquates Wohnverhalten anderer Bewohner zurückzuführen ist oder auf einen mangelhaften Schallschutz (Nichteinhaltung der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzvorschriften).

Das Amtsgericht hatte sich in dem nunmehr vom BGH entschiedenen Fall rechtsfehlerhaft auf die Position zurückgezogen, dass der vom Beklagten geschilderte Lärm keinen Schluss auf einem Mangel der Mietsache zulasse. Nicht jeder Lärm in einem hellhörigen Haus begründe einen Mietmangel.

Zudem habe der Mieter sein Minderungsrecht nicht darauf gestützt, dass der nach dem Baujahr des Hauses geschuldete Schallschutz nicht eingehalten worden sei.

Das Amtsgericht ist deshalb dem Beweisangebot des Mieters zur Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht gefolgt. 

Dies beanstandete nunmehr der BGH mit der Begründung, dass der Anspruch des Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs vom Amtsgericht und auch vom Berufungsgericht verletzt worden sei.

Das Amtsgericht wäre verpflichtet gewesen bereits in erster Instanz das beantragte Sachverständigengutachten einzuholen, sodass ein Verstoß gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs (Artikel 103 Abs. 1 GG) vorliegt. 

Letztendlich haben sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht überspannte Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters im Hinblick auf den Mietmangel gestellt, obwohl der Mieter mit der Darlegung der Mangelsymptome seine Darlegungslast in Verbindung mit einem Beweisangebot durch Einholung eines Sachverständigengutachtens hinreichend nachgekommen war.