Das Schriftformerfordernis im gewerblichen Mietrecht

Mietverträge über Immobilien werden in aller Regel schriftlich abgeschlossen. Nur in eher seltenen Ausnahmekonstellationen liegt nur ein mündlicher Mietvertrag vor. Dies kann vorkommen, bei einem vergleichsweise geringen Wert des Mietobjekts, wenn sich die Mietvertragsparteien untereinander gut kennen oder manchmal schlicht aus Nachlässigkeit.

Im gewerblichen Mietrecht sind – anders als bei der Wohnraummiete – Befristungen an der Tagesordnung. Diese bringen zunächst einmal beiden Vertragsparteien Planungssicherheit. Befristungen können allerdings auch lästig werden. Etwa, wenn der Mieter merkt, dass er das Objekt doch nicht so lange nutzen will oder gar kann, wie geplant. Der Vermieter möchte den Mieter vielleicht los haben, weil er das Objekt deutlich lukrativer vermieten kann etc.

Bei den Befristungen im gewerblichen Mietrecht kommt nun das gesetzliche Schriftformerfordernis zum Tragen. Gemäß §§ 578 I, 550 S. 1 BGB gelten Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen sind als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies klingt unspektakulär, ist es aber nicht!

Dies bedeutet nämlich nichts anderes, als dass bei einem Schriftformverstoß die vereinbarte Befristung ersatzlos wegfällt und sich das langjährig abgeschlossene Mietverhältnis in ein ordentlich kündbares Mietverhältnis umwandelt. Damit ist die die Planungssicherheit der Vertragspartei, die sich auf die langjährige Befristung verlassen hat nicht mehr gegeben. Dies kann immense finanzielle Folgen nach sich ziehen, etwa wenn in das Objekt umfänglich investiert wurde, in der Erwartung, dass es auch langfristig genutzt wird.

Ein Schriftformverstoß liegt dabei nicht nur dann vor, wenn kein schriftlicher Mietvertrag geschlossen wurde, sondern auch dann, wenn wesentliche Regelungspunkte eines Mietvertrages fehlen. Häufig passiert ein Schriftformverstoß, bei der Vereinbarung von Nachträgen bzw. bei Änderungen des Hauptmietvertrages. Parteien verschieben etwa gern einmal den Fälligkeitszeitpunkt der Mietzahlung, ändern die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung ab oder nehmen Flächen oder Räume aus dem Mietvertrag heraus oder hinzu. Wenn derartige Vereinbarungen nicht unter Bezugnahme auf den Mietvertrag ordnungsgemäß schriftlich im Rahmen eines Nachtrags dokumentiert werden, kann schon ein Schriftformverstoß vorliegen. Das gleiche gilt, wenn Geschäftsführer und / oder Gesellschafter von Personen- oder Kapitalgesellschaften den Mietvertrag unterzeichnen, aber nicht allein vertretungsbefugt sind oder das Vertretungsverhältnis nicht kenntlich machen. Die Palette an Einzelfallentscheidungen der Obergerichte und des Bundesgerichtshofs in diesem Bereich ist breit.

Daher der dringende Rat: Vorsicht beim Abschluss und bei der Abänderung von langfristigen gewerblichen Mietverträgen. Eine professionelle Beratung im Vorfeld kann viel Ärger ersparen.