Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung des Mangels kann nicht verjähren

BGH, Urteil vom 17.02.2010 – VIII ZR 104/09

Kann der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung eines Mangels verjähren? Muss ich also als Mieter, wenn ich jahrelang einen Mangel hingenommen habe, in Zukunft mit diesem Mangel leben (und kann nur die Miete mindern)? Mit seinem Grundsatzurteil vom 17.02.2010 hat der Bundesgerichtshof zu dieser hoch umstrittenen Frage entschieden.

Der Ausgangsstreit: Die Klägerin ist eine Mieterin, die seit 1959 in der streitgegenständlichen Wohnung wohnt. Die Vermieter haben das Objekt im Jahr 1997 erworben und sind so in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eingetreten (§ 566 Abs. 1 BGB). Im Jahr 1990 wurde das Dachgeschoss ausgebaut. Erstmals mit Schreiben vom 13.08.2002 wurde durch die Mieterin die mangelhafte Herstellung der Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung angezeigt. Sie verfolgte die Angelegenheit aber zunächst nicht weiter. Mit Schreiben vom 16.10.2006 verlangte sie dann aber erneut eine Mängelbeseitigung. 2007 begann sie ein selbstständiges Beweisverfahren, um die Frage, ob ein Mangel vorliegt, gerichtsfest zu klären. Tatsächlich wurde der Mangel an dem Schallschutz durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen bestätigt, dennoch wurde die Klage in der ersten Instanz abgewiesen. Das Landgericht Aachen hob das erstinstanzliche Urteil in der Berufung auf und verurteilte die Vermieter zur Mängelbeseitigung. Diese greifen die landgerichtliche Entscheidung in der Revision mit dem Argument an, der Anspruch auf Mängelbeseitigung sei verjährt oder zumindest verwirkt.

Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof bestätigt das Urteil des LG Aachen und erklärt, dass der Anspruch auf Mängelbeseitigung ständig neu entsteht und deshalb grundsätzlich nicht verjähren kann. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten. Hierbei handelt es sich um eine Hauptleistungspflicht des Vermieters und in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Der Vermieter ist also nicht allein verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Das Gesetz erklärt ausdrücklich, dass den Vermieter auch die Verpflichtung trifft, den gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche Dauerverpflichtung kann, so der BGH, schon begrifflich nicht verjähren, sie entsteht während dieses Zeitraums ständig neu. Darüber hinaus sollen die Verjährungsvorschriften den Schuldner vor einer Beweisnot schützen, da er länger zurückliegende Vorgänge häufig nicht mehr nachvollziehen kann. Dies sei bei einem weiterhin bestehenden Mangel dem Vermieter unproblematisch möglich. Da der Mieter in jedem Fall auch weiter zur Minderung berechtigt bleibt, tritt auch der mit den Verjährungsvorschriften bezweckte Rechtsfriede nicht ein. Die Möglichkeit zur fortwährenden Mietminderung bei nicht mehr bestehendem Anspruch auf Beseitigung des Mangels führe weiter zu einem Wertungswiderspruch. Auch eine Verwirkung sei nicht eingetreten, da hierzu Umstände hinzutreten müssen, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen.

Praxistipp: Mit dem Urteil hat der Bundesgerichtshof einen lange herrschenden Streit darüber, ob der Anspruch auf Mängelbeseitigung verjähren kann oder nicht, abschließend entschieden. Allerdings besteht immer noch die Möglichkeit, dass ein solcher Anspruch verwirkt wird. Als Mieter muss man deshalb aufpassen, keinerlei Erklärungen abzugeben, die in dem Sinne verstanden werden könnten, dass man seinen Anspruch nicht mehr geltend machen wird.