Die Ehewohnung – was man dazu wissen sollte

Dass man mit seinem Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner einen gemeinsamen Haushalt führt, ist für die meisten eine Selbstverständlichkeit. Welche erheblichen rechtlichen Auswirkungen der Beziehungsstatus auf ein Mietverhältnis hat, ist einem dabei oft gar nicht bewusst. Probleme tauchen meist erst im Nachhinein auf.

Was versteht man unter der Ehewohnung?

Alle Räume, in denen die Ehegatten wohnen, auch die Räume, die nur nach den Umständen zu Wohnzwecken gedient haben (BGH FamRZ 1990, 987 ff.), gehören zur Ehewohnung. Maßgeblich ist in Streitfragen immer, ob die jeweiligen Räume aus Sicht der Eheleute für die Familie einen Lebensmittelpunkt gebildet haben. Zur Ehewohnung gehören auch Nebenräume wie Keller, Garage, Dachboden oder Gartenanteile.

Auch wenn ein Ehepartner die Wohnung nur zeitweise nutzt, weil er beispielsweise aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit eine Zweitwohnung besitzt, bleibt sie die gemeinsame Ehewohnung. Dies gilt sogar, wenn einer der Partner aufgrund von Trennung ausgezogen ist, solange noch nicht feststeht, ob er die Wohnung auf Dauer verlässt und dem anderen Ehepartner diese zur alleinigen Nutzung überlässt (BGH NZm 2013, 786).

Wer ist Mieter?

Ehegatten sind nicht automatisch beide Mieter. Wer Mieter wird, hängt vom Willen und den Vereinbarungen der Parteien ab. Es müssen beide Ehepartner die erforderlichen Willenserklärungen zum Vertragsschluss abgegeben haben. Selbiges gilt übrigens für ein Ehepaar auf Vermieterseite.

Unproblematisch ist, wenn beide Ehepartner, egal ob auf Vermieter- oder auf Mieterseite im Kopf des Mietvertrags als Vertragspartei namentlich genannt sind und jeder Ehegatte seine eigene Unterschrift gesetzt hat. Damit haben beide Partner gleichermaßen alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Hat nur einer am Vertrag mitgewirkt und ist nur er als Vertragspartner und Unterzeichner im Mietvertrag geführt, ist auch nur er Mieter.

Kompliziert ist die Angelegenheit dann, wenn nur ein Ehepartner im Vertragskopf namentlich aufgeführt ist, der andere jedoch unterzeichnet oder beide unterschreiben. Die Rechtsprechung fällt dann eine Einzelfallentscheidung nach den Gesamtumständen, insbesondere, danach, was alle Parteien beabsichtigt hatten, was im Nachhinein oftmals nur schwer nachweisbar ist. 

Es wird jedoch in dem Fall, in dem beide Ehepartner im Vertragsrubrum genannt werden, jedoch nur einer unterschrieben hat von einer gegenseitigen Bevollmächtigung der Eheleute nach § 164 BGB ausgegangen. Somit hat einer für den anderen mitunterschrieben und beide Eheleute sind Vertragspartner (OLg Düsseldorf WuM 1989, 362; OLG Oldenburg ZMR 1991, 268). 

Unklarheiten bezüglich der Vertragsbeziehungen wirken sich besonders im Fall einer Kündigung gravierend aus. Die Kündigung muss sich gegen alle Mieter richten und ist mieterseits von allen einheitlich auszusprechen. Schlimmstenfalls können diese Unklarheiten damit zur Unwirksamkeit einer Kündigung führen. 

Welche Rechte hat der Partner, der nicht Mieter ist in Bezug auf die Mietwohnung?

Auch wenn der Ehegatte des Mieters selbst nicht Mitmieter geworden ist, so ist er in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen. Er kann sich gegen Besitzstörungen aus eigenem Recht wehren. 

Erleidet er aufgrund einer vom Vermieter verschuldeten Vertragsverletzung (Mängel der Mietsache, Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht) einen Schaden, so kann er den Vermieter aus vertraglichem Recht selbst in Anspruch nehmen.

Welche Ansprüche habe ich als Vermieter gegen einen Ehepartner, der nicht Mieter ist?

Der Vermieter kann den Ehegatten, der nicht Mieter ist, beispielsweise bei Beschädigungen der Mietsache, rein aus deliktischem Recht in Regress nehmen. 

Der maßgebliche Unterschied zu den Regressansprüchen des nichtmietenden Ehegatten liegt darin, dass bei vertraglichen Schadensersatzansprüchen das Verschulden des Anspruchsgegners bereits von vornherein vermutet wird und der Vermieter damit den Nachweis führen muss, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. 

Bei deliktischen Ansprüchen muss hingegen der Anspruchsteller nachweisen können, dass der Gegner ein Verschulden trifft. Will der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den nichtmietenden Ehegatten durchsetzen, muss er dem Ehegatten ein Verschulden nachweisen können. Der Vermieter hat in jeder Konstellation mit dem nichtmietenden Ehegatten den Nachweis des Verschuldens zu führen. 

Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Ehegatte der Mieter ist, für die Personen, denen er einen (Mit-)Gebrauch an der Wohnung zugesteht, auch verantwortlich ist. Der Vermieter kann seine Ansprüche daher aus vertraglichem Recht gegen den Mieter richten und hat in diesem Verhältnis auch den Vorteil, dass der Mieter den Nachweis zu seiner Entlastung führen muss.

Was passiert, wenn ein Partner bei einer Trennung oder Scheidung auszieht?

Dies hängt davon ab, ob beide Partner oder nur ein Ehegatte Mieter ist. 

Wenn der Ehegatte auszieht, der nicht Mieter ist und keinerlei Anspruch auf die Nutzung der Wohnung erhebt, so hat dies keine weiteren Auswirkungen auf das Mietverhältnis. Der bleibende Partner ist ohnehin Mieter. Probleme stellen sich aber dann, wenn beide Partner Mieter der Ehewohnung sind.

Sind die Eheleute beide Mieter und zieht einer aus, so hat dies wie bei unverheirateten Mitmietern nicht zur Folge, dass derjenige, der die Nutzung der Wohnung endgültig aufgibt, auch automatisch aus dem Mietverhältnis aussteigt. Auch dann, wenn er die Wohnung tatsächlich nicht mehr nutzt und er die Wohnung dem anderen Mieter zur alleinigen Nutzung überlassen hat, bleibt er dem Vermieter aus dem Mietvertrag weiterhin vollumfänglich verpflichtet. 

Der Vermieter kann also vom ausgezogenen Mitmieter weiterhin die Zahlung der Miete verlangen. Kommt es zu Mietrückständen darf sich der Vermieter sogar aussuchen, ob er gegen beide Partner oder sogar nur gegen den ausgezogenen Ehepartner vorgeht, weil dieser beispielsweise ein geregeltes Einkommen hat. Es bleibt den Ehegatten dann überlassen, die Zahlungen an den Vermieter im Innenverhältnis untereinander auszugleichen. 

Wenn das Mietverhältnis irgendwann nach dem Auszug eines mitmietenden Partners beendet wird, so schuldet dieser weiterhin die vertragsgerechte Herausgabe der Wohnung an den Vermieter. Damit haftet er gegenüber dem Vermieter auch für Schäden und Pflichtverletzungen (z. B. unterlassene Schönheitsreparaturen), sogar, wenn sie erst nach seinem Auszug entstanden sind. Auch hier bleibt es dem ausgezogenen Ehegatten überlassen, die Erstattung vom Partner, der die Wohnung weitergenutzt und die Schäden tatsächlich verursacht hat, geltend zu machen.

Der ausziehende Mieter kann das Mietverhältnis auch nicht einseitig kündigen. Insoweit gilt hier für die Ehepartner ebenfalls nichts anderes als für normale Mitmieter. Die Kündigung kann nur von beiden Partnern gemeinsam erklärt werden. Für das Ausscheiden eines Mitmieters aus dem Mietvertrag bedarf es eines gesonderten Mietaufhebungsvertrags mit allen Parteien (alle Mieter und Vermieter), der regelt, dass das Mietverhältnis nur noch mit dem in der Wohnung verbleibenden Ehepartner fortgeführt wird. 

Wie wirkt sich die Zuweisung der Ehewohnung auf das Mietverhältnis aus?

Kommt es zur Trennung oder Scheidung der Ehe, so entsteht häufig ein Streit darüber, welcher Ehegatte ausziehen muss und wer die Ehewohnung allein weiter benutzen darf. Dies wird dann über die gerichtliche Zuweisung der Ehewohnung geklärt.

Für die Zeit der Trennung wird dies gesetzlich in § 1361 b BGB geregelt. Hiernach kann ein Ehepartner verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil davon zur alleinigen Nutzung überlässt, wenn dies unter Berücksichtigung der Belange der Eheleute erforderlich ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. 

Dabei ist das Kindeswohl besonders zu berücksichtigen. Wer tatsächlich Mieter der Wohnung ist, steht dagegen nicht im Hauptfokus der Entscheidung. Zu beachten ist, dass das Gericht bei Getrenntleben nur eine vorläufige Regelung über die Zuweisung der Ehewohnung trifft. Diese Entscheidung gestaltet das Mietverhältnis nicht um. 

Ab Rechtskraft der Scheidung findet über die Zuweisung nach § 1568 a BGB eine endgültige Regelung statt, die dann auch zu einer Änderung des Mietvertrags führt. Der Ehegatte, dem das Gericht die Wohnung nach der Scheidung zuspricht wird der alleinige Mieter, unabhängig davon, ob der Mietvertrag gemeinsam geschlossen war oder nur der andere Partner Mieter war. Der Vermieter wird im Verfahren zwar beteiligt, er ist jedoch an die Entscheidung des Gerichts gebunden, auch wenn sie gegen seinen Willen ergeht. 

Sind sich die Partner untereinander einig, wer die Wohnung alleine weiter nutzen soll und weigert sich lediglich der Vermieter bei der Vertragsänderung mitzuwirken, so haben die Eheleute gemäß § 1568 a Abs. 3 BGB auch den Anspruch gegen den Vermieter auf die Umgestaltung des Mietvertrags ab Rechtskraft der Scheidung. Er kann jedoch nur von beiden Ehepartnern gemeinsam geltend gemacht werden. 

Gibt es eine Wohnungszuweisung auch bei nichtehelichen Lebenspartnern?

Die §§ 1361 b und 1568 a BGB gelten nur für Ehegatten. Es findet auch keine entsprechende Anwendung dieser Vorschriften statt. Bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft werden im Regelfall die Vorschriften über die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB) oder der Gemeinschaft (§§ 741 ff BGB) angewandt. 

Maßgeblich ist hier vor allem, wer Partei des Mietvertrags ist. Ist nur ein Partner Mieter, so kann er vom anderen den Auszug aus der Wohnung verlangen.

Sind beide Partner gemeinsam Mieter, so kann das Mietverhältnis wie in jeder Mietergemeinschaft auch nur durch alle Mitmieter gemeinsam beendet werden. Im Innenverhältnis können die Partner jedoch wechselseitig die Zustimmung des anderen zur Kündigung des Mietverhältnisses einfordern (LG Hamburg WuM 1993, 343; LG München I WuM 1993, 611). Das Mietverhältnis wird dann für beide beendet.

Will nur ein Mieter allein den Mietvertrag fortführen, so muss auch hier mit dem Vermieter unter Beteiligung aller Parteien ein Änderungsvertrag geschlossen werden. Durch eine Vereinbarung zwischen Vermieter und nur einem Mieter kann der andere Mieter jedoch nicht gegen seinen Willen aus dem Mietverhältnis ausgeschlossen werden.

In Extremfällen kann es zu einer Überlassung der gemeinsam genutzten Wohnung nach § 2 Gewaltschutzgesetz kommen. Diese Vorschrift greift dann, wenn ein Partner vorsätzlich den Körper, die Gesundheit oder die Freiheit des anderen verletzt und der Verletzte mit dem Täter einen auf Dauer angelegten Haushalt führt. 

Der Verletzte kann in diesem Fall die Überlassung der gemeinsamen Wohnung zur alleinigen Benutzung verlangen. Haben die Partner die Wohnung gemeinsam angemietet, so ist die Dauer der Überlassung zu befristen. Richtet sich der Antrag gegen den alleinigen Mieter, so ist die Überlassung auf höchstens 6 Monate zu beschränken. Hat der verletzte Partner innerhalb dieses Zeitraums keinen geeigneten und zumutbaren Ersatzwohnraum gefunden, so kann die Überlassung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen um weitere 6 Monate verlängert werden.

Was passiert wenn ein Ehepartner stirbt?

Stirbt einer der Ehepartner, der Mitmieter ist, so wird das Mietverhältnis ganz regulär mit dem überlebenden Partner als alleinigem Mieter fortgeführt.

Wenn jedoch der Ehegatte, der allein Mieter der Ehewohnung ist verstirbt, so tritt gemäß § 563 BGB der nicht mietende Ehegatte automatisch mit dem Todeszeitpunkt als (neuer) Mieter in das Mietverhältnis ein. Die Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass er mit dem verstorbenen Mieter in der vermieteten Wohnung auch tatsächlich einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. 

Möchte der überlebende Ehegatte nicht in das Mietverhältnis eintreten, so muss er dies dem Vermieter rechtzeitig innerhalb eines Monats nachdem er vom Tod seines Partners Kenntnis erlangt hat erklären. Tritt er nicht ein, so kommt es zum Eintritt der weiteren berechtigten Haushaltsangehörigen nach Rangfolge (Kinder, weitere Familienangehörige, Dritte die im Haushalt leben) oder des Erben nach § 564 BGB.

Der Vermieter hat den Eintritt kraft Gesetz grundsätzlich zu akzeptieren. Ihm steht jedoch gemäß § 563 Abs. 4 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn in der Person des eintretenden Ehegatten ein wichtiger Grund vorliegt. Der Vermieter kann dann mit der gesetzlichen Frist des § 573 d BGB kündigen (spätestens am dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats). Aussprechen muss er diese Sonderkündigung jedoch auch innerhalb eines Monats, nachdem er als Vermieter vom Sterbefall und vom Eintritt des Ehegatten Kenntnis erlangt hat. 

Das Sonderkündigungsrecht erleichtert dem Vermieter nur den Kündigungsgrund. Es handelt entgegen der weit verbreiteten Auffassung jedoch nicht um eine fristlose Kündigung. Versäumt der Vermieter die Frist, so kann er danach das Mietverhältnis ordentlich nur nach den eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des § 573 BGB beenden.