Mischmietverhältnisse: Im Zweifel gelten die verschärften Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse

Wenn ein einheitlicher Mietvertrag über mehrere Teilobjekte geschlossen wird, die unterschiedlichen Bereichen des Mietrechts angehören spricht man von Mischmietverhältnissen. 

Werden beispielsweise Wohn- und Geschäftsräume einheitlich vermietet, so stellt sich die Frage, welche gesetzlichen Vorschriften auf das Mischmietverhältnis anzuwenden sind. Eine isolierte Behandlung der Teilbereiche ist nicht zulässig, wenn ein einheitlicher Mietvertrag vorliegt.

Die Vermietung von Wohnräumen richtet sich nach anderen gesetzlichen Vorschriften als die Vermietung von Geschäftsräumen. Auch die Vermietung sonstiger Räume wie Garagen, Stellplätze, Kellerräume oder Gärten unterliegt für sich betrachtet nicht den gesetzlichen Spezialregelungen für Wohnraummietverhältnisse (§§ 549 bis 577a BGB), die unter anderem für Kündigungen oder Mieterhöhungen verschärfte Voraussetzungen beinhalten. 

Der BGH hat in seinem Urteil v. 11.07.2014 (Az.: VIII ZR 376/13) klargestellt, dass sich die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses, bei dem neben der Wohnnutzung auch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung bestimmt wurde, nach dem überwiegenden Vertragszweck richtet. Dieser überwiegende Vertragszweck ist anhand der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen, beispielsweise nach der Bezeichnung des Mietverhältnisses im Vertrag, dem Verhältnis der Flächen zur Nutzung. Maßgeblich sind auch die Motive der Parteien bei Vertragsschluss. 

Im Zweifel überwiegt immer das Wohnraummietverhältnis. Daher richtet sich meist das gesamte Mischmietverhältnis nach den für Wohnräume geltenden gesetzlichen Vorschriften. 

Lediglich dann, wenn die gewerbliche, beziehungsweise freiberufliche Nutzung klar im Vordergrund steht und der Mieter auf die Wohnnutzung nicht angewiesen ist, weil er die Wohnräume nur selten oder nur phasenweise in Anspruch nimmt (z. B. Apotheke mit Schlafraum für den Notdienst), wird ein Geschäftsraummietvertrag angenommen.

Der Vermieter, der bei einem Mischmietverhältnis fälschlicherweise vom Abschluss eines Geschäftsraummietvertrags ausgegangen ist, wird nun vor einige Probleme gestellt:

Ist ein Vertrag über ein gemischt genutztes Objekt als Wohnraummietvertrag einzustufen, kann der das Mietverhältnis ordentlich nur nach den für Wohnraum gesetzlich zulässigen Kündigungsmöglichkeiten des § 573 BGB mit den entsprechenden Fristen beenden. 

Befristungen, die für einen Geschäftsraummietvertrag problemlos vereinbart werden können, sind mit der Einstufung als Wohnraummietverhältnis regelmäßig unwirksam, da bei Wohnraummietverhältnissen nur unter eingeschränkten Voraussetzungen (§ 575 BGB) ein Zeitmietvertrag geschlossen werden kann.

Mieterhöhungen kann er nur nach den Vorschriften des §§ 557 ff. BGB in der jeweils zulässigen Höhe durchsetzen.

Auch eine Übertragung der Pflicht zur Instandhaltung und Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, die in einem Gewerbemietvertrag noch zulässig war, kann bei der Beurteilung als Wohnraummietverhältnis nunmehr unwirksam sein.

Solchen Problemen kann unter Umständen durch den Abschluss zweier separater Verträge vorgebeugt werden. Dann besteht die Möglichkeit beide Verträge rechtlich isoliert zu behandeln. Der BGH hat entschieden, dass es für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Verträge spricht, wenn es einen schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einen separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage gibt (BGH v. 08.10.2013, Az.: VIII ZR 254/13). 

Die rechtliche Trennung durch eigenständige Verträge wird jedoch nur in den Fällen möglich sein, in denen die unterschiedlich genutzten Bereiche räumlich ebenfalls klar voneinander getrennt und beispielsweise ohne weiteres auch eigenständig an einen Dritten vermietet werden könnten.

Die Parteien sollten sich daher bereits vor Abschluss eines Mischmietvertrags umfassend rechtlich beraten lassen, um die rechtlichen Auswirkungen zu kennen und bei der Vertragsgestaltung späteren Problemen vorbeugen zu können.