Mietstruktur von Nettokaltmiete bis Bruttowarmmiete – was bedeuten die Begriffe?

Nach der gesetzlichen Grundlage des § 535 Abs. 1 S. 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten (Kosten) zu tragen. Er hat jedoch gemäß § 556 Abs. 1 BGB die Möglichkeit zu vereinbaren, dass die Betriebskosten teilweise oder ganz vom Mieter zu tragen sind. Je nachdem, welche Kosten mietvertraglich umgelegt werden, spricht man von unterschiedlichen Mietstrukturen.

Nettokaltmiete

Die Nettokaltmiete umfasst lediglich das Entgelt für die Überlassung der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand (Grundmiete). Betriebskosten sind in der Nettokaltmiete nicht enthalten. Diese werden gesondert durch eine Pauschale oder durch eine Vorauszahlung mit späterer Abrechnung zusätzlich umgelegt.

In Mietspiegeln wird grundsätzlich die Nettokaltmiete angegeben. Sie ist auch Ausgangspunkt für Mieterhöhungen.

Teilinklusivmiete

Bei der Teilinklusivmiete werden die Grundmiete und einzelne Betriebskosten in einem einheitlichen Betrag zusammengefasst. Weitere Betriebskosten werden daneben gesondert, meist verbrauchsabhängig abgerechnet. Die in der Miete enthaltenen und gesondert abgerechneten Betriebskostenpositionen müssen explizit bestimmt werden. Der Vermieter ist bei Vereinbarung jedoch nicht verpflichtet, die Höhe der einzelnen Positionen preiszugeben.

Für den Mieter bedeutet dies, dass bestimmte Betriebskosten bereits mit dem Mietzins abgegolten sind und auch bei einer nachträglichen Veränderung der Höhe der Kosten nicht angepasst werden dürfen. Auch wenn nachträglich neue, umlagefähige Betriebskosten entstehen, können diese nicht nachträglich ohne Weiteres auf den Mieter umgelegt werden.

TIPP: Der Vermieter sollte sich die Anpassung der Teilinklusivmiete aufgrund von Veränderungen der Betriebskosten ausdrücklich im Mietvertrag vorbehalten. Wenn er die Betriebskosten anpassen möchte, muss er dem Mieter nachvollziehbar offenlegen, wie sich die erhöhten Betriebskosten konkret auswirken und die Erhöhung rechtfertigen. Er muss auch die Zusammensetzung und Höhe der bisher enthaltenen Kosten offenlegen. 

Der Vermieter, der sich die Anpassung im Vertrag vorbehält, ist jedoch auch verpflichtet, bei einer Reduzierung der Betriebskosten die Miete entsprechend herabzusetzen.

Bruttokaltmiete

Von einer Bruttokaltmiete spricht man, wenn die Miete neben der Grundmiete die sogenannten kalten Betriebskosten (Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Hausmeisterservice, Kabelanschluss etc.) umfasst und lediglich die warmen Betriebskosten (Heizung, Warmwasser) gesondert verlangt werden.

Sie ist somit eine Form der Teilinklusivmiete.

Inklusivmiete/Bruttowarmmiete

Bei einer Bruttowarm- oder Inklusivmiete wird ein einheitlicher Betrag als Miete vereinbart, ohne dass zwischen der Grundmiete und den kalten und warmen Betriebskosten unterschieden wird. Mit der Mietzahlung sind sämtliche Kosten, auch die Heiz- und Warmwasserkosten, abgegolten.

VORSICHT! Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist regelmäßig unzulässig. Gemäß § 2 HeizKV ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, über die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen und kann rechtsgeschäftlich auch nichts Abweichendes vereinbaren. Eine Ausnahme gilt lediglich für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird oder für die Fälle des § 11 HeizKV.

Wie können (Teil-) Inklusivmieten erhöht werden?

Ist eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, so sind Mieterhöhungen unabhängig von der Mietstruktur gleichlaufend. Ist bei einer Teilinklusivmiete jedoch keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, so kann allenfalls gemäß § 558 BGB bis zur ortsüblichen Miete erhöht werden. Dies bietet jedoch einige Probleme, da in den Mietspiegeln regelmäßig nur die Nettokaltmiete angegeben wird. Es stellt sich also die Frage, was als Vergleichsmiete für die zu erhöhende Teilinklusivmiete heranzuziehen ist.

Wenn eine Erhöhung nach einem vorhandenen Mietspiegel durchgeführt werden soll, so muss der Vermieter die zur Zeit der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich anfallenden Betriebskosten in Abzug bringen und so die Grundmiete berechnen, die dann gemäß Mietspiegel anzupassen ist. Die Heranziehung eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten ist nicht zulässig (BGH Urteil v. 12.07.2006, Az.: VIII ZR 215/05). Dies hat zur Folge, dass der Vermieter dem Mieter für ein begründetes Mieterhöhungsverlangen nun doch die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskostenpositionen offenzulegen hat, obwohl er dies meist bei Abschluss des Mietvertrags vermeiden wollte.

Lediglich dann, wenn die Teilinklusivmiete auch nach der Erhöhung klar unter dem Betrag der ortsüblichen Vergleichs-Nettokaltmiete liegt, sind unzutreffende oder unvollständige Angaben des Vermieters unbeachtlich (BGH Urteil v. 10.10.2007, Az.: VIII ZR 331/06).

Wenn die Mieterhöhung über Vergleichswohnungen durchgeführt werden soll, so darf der Vermieter lediglich Wohnungen mit gleicher Mietstruktur heranziehen.