Die Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung

Rechtstipps von Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen

Fehlerhafte Einladung führt zu fehlerhaften Beschlüssen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft regelt ihre Angelegenheiten durch Beschlüsse, die in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden. Fehler schon bei der Einladung können dazu führen, dass alle Beschlüsse, die in der fehlerhaft einberufenen Versammlung gefasst wurden, angreifbar sind.

Wer darf einladen?

Die Versammlung wird vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Ist ein Verwalter nicht vorhanden oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, darf stattdessen der Verwaltungsbeiratsvorsitzende oder sein Vertreter zu der Versammlung einladen. Ein Wohnungseigentümer ist nur dann Einladung berechtigt, wenn er sich zuvor vom Wohnungseigentumsgericht dazu hat ermächtigen lassen.

Lädt eine Person ein, die vollständig außerhalb der Gemeinschaft steht, sind die auf einer solchen Versammlung gefassten Beschlüsse rechtlich nicht einmal existent. Sie können keine Wirkung entfalten und sind nicht verbindlich.

Inhalt der Einladung

Die Einladung sollte folgenden Inhalt haben:

• Vollständiger Name und Anschrift des Adressaten
• Vollständige Angaben zum Absender
• Genaue Bezeichnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (Ort und Straße)
• Genaue Angaben zum Ort der Versammlung
• Genaues Datum der Versammlung
• Genaue Uhrzeit des Versammlungsbeginns
• Tagesordnung der Versammlung

Inhalt der Tagesordnung

Die Tagesordnung muss alle Sachverhalte enthalten, über die Beschluss zu fassen ist. Darüber entscheidet der Verwalter, gegebenenfalls in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat. Jeder Wohnungseigentümer kann – rechtzeitig vor der Versammlung – beim Verwalter die Aufnahme von Tagesordnungspunkten beantragen. Die Tagesordnungspunkte müssen stichwortartig genannt werden. Es muss aber klar daraus hervorgehen, dass und worüber abgestimmt wird. Unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ oder „Aussprache“ kann grundsätzlich kein verbindlicher Beschluss gefasst werden.

Adressaten der Einladung

Es müssen grundsätzlich alle stimmberechtigten Personen eingeladen werden. Das sind:

• Wohnungseigentümer
• Werdende Wohnungseigentümer in einer werdenden Gemeinschaft
• Insolvenzverwalter
• Zwangsverwalter
• Nachlassverwalter
• Testamentsvollstrecker

Nießbraucher sind zur Versammlung nicht zu laden. Gegebenenfalls muss der Betreuer eines Wohnungseigentümers geladen werden, wenn er für diesen Aufgabenkreis bestellt worden ist. Sind mehrere Personen Eigentümer einer Wohnung, sind sie alle einzuladen.

Form der Einladung

Üblicherweise erfolgt die Einladung schriftlich. Das Gesetz schreibt Textform vor. Einladungen können daher auch per E-Mail erfolgen.

Frist der Einladung

Die Einladungsfrist beträgt mindestens 2 Wochen. Liegt ein Fall besonderer Dringlichkeit vor, kann die Frist abgekürzt werden. Längere Einladungsfristen sind zulässig.

Geeignetheit von Ort und Zeit

Der Ort der Versammlung muss geeignet sein. In jedem Fall muss er auch für behinderte Wohnungseigentümer erreichbar sein und die Vertraulichkeit der Versammlung gewährleisten. Datum und Zeit sollen es allen Eigentümern ermöglichen, an der Versammlung teilzunehmen. Versammlungen dürfen nicht an Sonnen- und Feiertagen stattfinden, sollten nicht in die Ferien- oder Arbeitszeit gelegt werden und dürfen nicht auf eine Uhrzeit mitten in der Nacht terminiert werden.