Die Kündigung im Mietrecht, Teil 2

1. Die ordentliche Kündigung

Der Mieter kann das Mietverhältnis jederzeit mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen, er braucht keinen Grund, um das Mietverhältnis zu beenden. Es ist nicht zulässig, wenn im Mietvertrag eine längere als die 3-monatige Kündigungsfrist für den Mieter enthalten ist.

Für den Vermieter stellt sich die Situation hier anders dar, er darf das Mietverhältnis nur kündigen, wenn ein Grund für die Kündigung besteht, er also ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags hat.

Der Gesetzgeber hat in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft Kündigungsgründe aufgeführt. So darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter schuldhaft und nicht unerheblich gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag verstößt, außerdem wegen Eigenbedarfs des Vermieters sowie wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird.

Nicht jedes Verhalten des Mieters, was dem Vermieter nicht behagt, berechtigt ihn auch zum Ausspruch der Kündigung. Beispiele für eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters sind unter anderem der Zahlungsverzug, die ständig unpünktliche Mietzahlung, die Überlassung der Wohnung an Dritte ohne Zustimmung des Vermieters oder auch häufige Verstöße gegen die Hausordnung oder vorsätzliche Beschädigungen der Mietsache. Teilweise berechtigen diese Verhaltensweisen auch zur fristlosen Kündigung.

Weiter kann der Vermieter kündigen, wenn er die vermietete Wohnung für sich, zu seinem Haushalt gehörende Persone oder für Familienangehörige benötigt. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass eine Eigenbedarfskündigung, die auf vernünftige Gründe gestützt werden kann, die auch explizit im Kündigungsschreiben genannt werden müssen, erfolgreich sein kann.

Der Kündigung muss in der Regel, anders als bei der fristlosen Kündigung, keine Abmahnung vorausgehen.

Lebt der Mieter in einer Einliegerwohnung im Haus des Vermieters, oder ist ein Zimmer in einem Studentenwohnheim oder eine Werkswohnung vermietet, ist der Kündigungsschutz gelockert, ein Grund für die Kündigung im Sinne eines berechtigten Interesses des Vermieters muss nicht vorliegen.

Der Mieter, der eine ordentliche Kündigung erhält, hat die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, § 574 BGB. Auf das Recht zum Widerspruch sollte der Mieter schon im Kündigungsschreiben hingewiesen werden.

2. Die außerordentliche fristlose Kündigung

In bestimmten Situationen kann der Vermieter oder auch der Mieter das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beenden. Hierfür müssen gewichtige Gründe vorliegen.

Die zentrale Vorschrift ist der § 543 BGB, auf den auch § 569 BGB verweist.

Ausschließlich dem Mieter steht das Recht zur fristlosen Kündigung zu, wenn der Vermieter ihm die Mietsache gar nicht erst übergibt, also seiner Hauptpflicht aus dem Mietvertrag, der Gebrauchsgewährung, nicht nachkommt. Außerdem dann, wenn von der Mietsache eine Gesundheitsgefährdung ausgeht. Daneben kann der Mieter wegen Störung des Hausfriedens oder der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung kündigen. Beispielhaft sei hier das Eindringen des Vermieters in die Wohnung mit einem Universalschlüssel oder Tätlichkeiten bzw. Beleidigungen des Mieters genannt.

Einer der häufigsten Gründe für die fristlose Vermieterkündigung ist sicher der Zahlungsverzug des Mieters. Hier steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zur Seite, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Neu eingefügt ins BGB wurde die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter für den Fall, dass der Mieter die Kaution nicht zahlt.

Weitere Gründe für den Vermieter, das Mietverhältnis sofort zu beenden, sind darüber hinaus insbesondere Lärmstörungen, Beleidigungen, Nötigungen und Tätlichkeiten, Straftaten sowie die Gefährdung oder Beschädigung der Mietsache.

Außer im Fall des Zahlungsverzugs muss der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung aussprechen. Dem Mieter muss ganz deutlich gemacht werden, gegen welche Pflichten er verstößt, und wie und innerhalb welcher Frist hier Abhilfe zu schaffen ist. Es ist nicht notwendig, aber doch sinnvoll, für den Fall, dass keine Verhaltensänderung erfolgt, mit mietrechtlichen Sanktionen zu drohen.

Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, darf der Vermieter selbstverständlich nicht zur Selbsthilfe greifen. Er muss vielmehr die Räumung der Wohnung gerichtlich durchsetzen. Dem Ablauf eines Räumungsrechtsstreits widmet sich Teil 3 des Beitrags.