Eigenbedarf als Vermieter anmelden

Anmeldung von Eigenbedarf einer vermieteten Wohnung durch den Vermieter ist mittlerweile der häufigste Kündigungsgrund.

Unwirksamkeit der Kündigung bei Fehlern

Doch wollen Vermieter ihren Mietern wegen Eigenbedarf kündigen, haben sie eine Menge inhaltlicher und formaler Kriterien zu beachten. Jede kleine Unachtsamkeit in den Formalien kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

Vermieter müssen sich daher eingehend mit den Voraussetzungen und Anforderungen einer rechtmäßigen Eigenbedarfskündigung vertraut machen.

Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB geregelt. Danach liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Nur unter diesen Voraussetzungen kann ein Vermieter überhaupt Eigenbedarf anmelden. Allerdings ist auch die Rechtsform des Vermieters ausschlaggebend für eine zulässige Eigenbedarfskündigung.

Rechtsform des Vermieters ausschlaggebend für Kündigung

Ist der Vermieter eine natürliche Person, ist es ausreichend, wenn er die Wohnung für sich benötigt. Bei mehreren Vermietern, wie zum Beispiel in einer Erbgemeinschaft, genügt es, wenn einer die Wohnung für sich benötigt. Sobald aber der Eigentümer nicht zugleich Vermieter ist, kann der Eigentümer selbst keinen Eigenbedarf anmelden.

Handelt es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person (beispielsweise GmbH oder AG), ist eine Kündigung nach §573 Abs.2 Nr.2 BGB unzulässig.

Handelt es sich bei dem Vermieter um eine Personenhandelsgesellschaft (z. B. OHG, KG oder GmbH & Co. KG.) ist eine Kündigung nach § 573 Abs.2 Nr.2 BGB ebenfalls unzulässig.

Ist der Vermieter eine GbR kann sich ein Gesellschafter über eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf Eigenbedarf berufen.

Gründe für den Wohnungsbedarf

Wichtig für die Eigenbedarfskündigung ist, dass der Vermieter eine Wohnung benötigt. Dies kann aufgrund von Nachwuchs sein, dass dieser mit einer anderen Person zusammenziehen will, dass das eigene Kind die Wohnung benötigt oder gar die bessere Lage zum neuen Arbeitsplatz oder gar gesundheitliche Probleme oder eine gewünschte Verkleinerung der Wohnung.

Der Vermieter muss sich für seinen Bedarf der Wohnung nicht rechtfertigen, er muss aber vernünftige und nachvollziehbare Gründe im Kündigungsschreiben angeben. Dabei ist ein konkreter Sachverhalt zu nennen.

Weit überhöhter Wohnungsbedarf?

Das Recht, Eigenbedarf anzumelden, kann ausgeschlossen sein, wenn sich das Verhalten des Vermieters als rechtsmissbräuchlich darstellt. Dies wird von der Rechtsprechung dann angenommen, wenn der Vermieter weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht.

Inwieweit bei einer Eigenbedarfsanmeldung ein überhöhter Wohnungsbedarf vorliegt, ist immer im Einzelfall zu klären.

Zwar bleibt es dem Vermieter überlassen, welchen Wohnbedarf er für sich, seine Familien oder Haushaltsangehörigen für angemessen hält, allerdings muss bei weit überzogenem Wohnbedarf seinem Verlangen eine Grenze gesetzt werden. So nimmt die Rechtsprechung beispielsweise bei Eigenbedarfskündigungen zu Gunsten von Schülern, Studenten oder Auszubildenden überhöhten Wohnbedarf an, wenn der vorgesehene Wohnraum 100 qm und mehr beträgt.

Freistehende Alternativwohnung muss genutzt werden

Ein Rechtsmissbrauch des Vermieters liegt auch vor, wenn dieser einem Mieter kündigt, obwohl ihm eine Alternativwohnung (ohne wesentliche Abstriche) zur Verfügung steht.

Weitere Fälle in denen die Eigenbedarfskündigung als Rechtsmissbrauch angesehen wird:

• Bereits vorhandener Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags
• Wegfall des Eigenbedarfs innerhalb der Kündigungsfrist
• Eigenbedarf nur als vorgeschobener Grund den Mieter loszuwerden
• Verstoß gegen Anbietpflicht (Frei stehende Alternativwohnung muss dem Mieter angeboten werden)

Eine rechtsmissbräuchliche Geltendmachung von Eigenbedarf hat in der Regel zur Folge, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist.

Anders ist es bei einem Verstoß gegen die Anbieterpflicht. Hier hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz.

Kündigungsfrist

Wie für jede ordentliche Kündigung, ist auch für die Eigenbedarfskündigung die Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB einzuhalten.

Vermieter sollten sich vor dem Erstellen und Übergeben der Eigenbedarfskündigung mit den Gegebenheiten und Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung vertraut machen. Wir helfen Ihnen gerne dabei und prüfen Ihre Kündigung auf ihre Richtigkeit. Kontaktieren Sie uns!