Eigenbedarfskündigung – wie lange muss der Vermieter in der Wohnung bleiben?

Ein Beitrag von Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Dr. Attila Fodor, Berlin und Essen.

Nur einen Monat nachdem der Sohn des Vermieters in die Wohnung eingezogen ist, ist er wegen eines Jobangebots in eine andere Stadt gezogen. Für die Wohnung, die ihm sein Vater mit einer Eigenbedarfskündigung zur Verfügung gestellt hatte, hatte er dann keine Verwendung mehr.

Welche Rechte stehen dem Mieter zu, der wegen Eigenbedarfs ausziehen musste? Kommt es darauf an, wie lange der Vermieter oder ein Familienangehöriger in der Wohnung wohnen bleibt, beziehungsweise wann er wieder auszieht? Dazu der Mietrechtsexperte Anwalt Bredereck:

Stellt sich heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, hat der Mieter gegen ihn, falls die Wohnung bereits anderweitig vermietet wurde, einen Anspruch auf Schadensersatz, beispielsweise wegen seiner Umzugskosten, der Mietdifferenz für eine vergleichbare Wohnung, Maklerkosten, etc.

Dem Mieter steht dieser Schadensersatz grundsätzlich zu, falls erstens der Eigenbedarf gar nicht vorlag, also vorgetäuscht wurde. Zweitens darf es keine „abschließende Einigung“ zwischen Mieter und Vermieter gegeben haben, nach der der Mieter eine Art Gegenleistung für den Verlust der Wohnung bekommen hat. (Hier sind die Gerichte aus meiner Sicht zu lax und lassen auch Vereinbarungen über scheinbare Nebensächlichkeiten als „abschließende Einigung“ durchgehen.)

Wann liegt vorgetäuschter Eigenbedarf vor?

Zunächst: Der Mieter muss beweisen, dass sein ehemaliger Vermieter den Eigenbedarf vorgetäuscht hat. Das gelingt unter Umständen, wenn der Vermieter nach sehr kurzer Zeit wieder auszieht!

Denn: Ist der Vermieter beziehungsweise ein Familienangehöriger nach sehr kurzer Zeit, und das ist bei einer Mietdauer von einem Monat der Fall, wieder ausgezogen, dann folgt daraus regelmäßig eine indizielle Vermutung dahingehend, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht wurde.

Nur bedeutet das nicht, dass das Vortäuschen des Eigenbedarfs damit automatisch bewiesen worden wäre – der Vermieter kann diese Vermutung nämlich seinerseits widerlegen.

Trägt der Vermieter nun glaubhaft vor, dass sein Sohn wegen eines überraschenden Jobangebots in eine andere Stadt ziehen musste, kann er damit, falls es stimmt, regelmäßig die vom Mieter aufgestellte Vermutung widerlegen. Der vorgetäuschte Eigenbedarf ist dann in solchen Fällen regelmäßig vom Tisch.

Wenn der Vermieter also nachweisen kann, dass sein Eigenbedarf ursprünglich bestand und nur nachträglich wegen des Jobangebots weggefallen ist, dann kann der Mieter regelmäßig keine Schadensersatzansprüche geltend machen.

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Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck vertritt seit mehr als 23 Jahren Mieter und Vermieter bundesweit.

Fachanwalt Bredereck ist spezialisiert auf: Kündigung wegen Zahlungsverzugs und anderer Vertragsverletzungen, Eigenbedarfskündigung, Ansprüche wegen Schimmelpilzbefalls, Gewerberaummietrecht, und auf die Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln.

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