Enge Grenzen bei Wohnungsbesichtigungen während der Mietzeit

Großes Streitpotenzial im Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern besteht immer wieder bei der Frage, wann und unter welchen Voraussetzungen die Wohnung während der Mietzeit besichtigt werden kann. Die Konfliktlinien sind dabei grundsätzlich klar – der Vermieter möchte wissen, wie es um sein Eigentum steht und kontrollieren, ob sich der Mieter an die Regeln hält. Der Mieter möchte seine Ruhe haben und die Privatsphäre schützen.

Unter diesen Voraussetzungen kann der Vermieter Zutritt verlangen

Es gibt einige Fälle, in denen der Vermieter zweifellos – nach vorheriger Anmeldung und zu ortsüblichen Besuchszeiten – ein Betretungsrecht für die Wohnung hat und notfalls gerichtlich auch durchsetzen kann. Etwa, um eine Wohnungsübergabe vorzubereiten, möglichen Mietinteressenten (aber auch Kaufinteressenten) die Wohnung zu zeigen,  wenn Reparatur- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und für die Betriebskostenabrechnung Geräte der Verbrauchserfassung abgelesen werden müssen oder ein Sachverständiger die Wohnung begutachten soll – egal, ob es um Mängel geht, die der Mieter selbst gemeldet und beseitigt haben möchte oder etwa, weil es um eine Mieterhöhung geht.

Ohne langwierige Anmeldeprozeduren gibt es daneben natürlich auch noch ein Betretungsrecht zur Abwehr von drohenden Gefahren.

Nur mal so nach dem Rechten schauen – geht nicht!

Hartnäckig hält sich das Gerücht, ein Vermieter könne auch ohne konkreten Anlass in bestimmten Abständen die vermietete Wohnung in Augenschein nehmen. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits vor einigen Jahren verneint. Routinekontrollen und anlasslose Besichtigungen dürfe es nicht geben, es brauche immer eines konkreten sachlichen Grundes, BGH, Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13.

Hier hatte das Amtsgericht München mit einem Urteil vom 8. Januar 2019, 461 C 19.626/15 eine Lücke gesucht und gefunden. Denn der BGH hat auch die „ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Mietobjekts“ einen „sachlichen Grund“ genannt. Das Gericht in der bayerischen Landeshauptstadt hat daraus den Schluss gezogen, dass dann alle 5 Jahre eine Wohnungsbesichtigung möglich sein müsste, da ansonsten der Vermieter während eines langjährigen Mietverhältnisses möglicherweise von jeder Kontrolle seines Eigentums ausgeschlossen sein würde.

Landgericht Berlin denkt um

In Berlin ist man dagegen umgeschwenkt. Dort wurde Anfang der 2000er Jahre noch ein periodisches Besichtigungsrecht in Abständen von einem bis 2 Jahren als gutes Vermieterrecht angesehen. Mittlerweile kann hier einem Vermieter jedoch bereits zum Verhängnis werden, wenn er zwar einen sachlichen Grund hat, ihn aber nicht ausreichend kommuniziert.

Denn dort wollte ein Eigentümer mit dem Mieter einen Termin zur „Vermessung und Bestandsaufnahme“ machen. Was er eigentlich wollte, aber nicht mitteilte: Es ging um den Verkauf der Wohnung. Der Mieter reagierte auf die Terminanfragen nicht und der Vermieter nutzte diese – seiner Meinung nach – Pflichtwidrigkeit und kündigte das Mietverhältnis.

Nebenpflicht, die Besichtigung der Wohnung zu ermöglichen, ist aus verfassungsrechtlichen Gründen eng auszulegen

Das Gericht bejahte zunächst, dass den Mieter grundsätzlich aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht treffe, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung mit Kaufinteressenten zu ermöglichen. Allerdings bestehe diese Pflicht zur Gewährung von Zutritt nur in einem engen Rahmen und zu vertretbaren Zeiten. Im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz müsste eine umfassende Abwägung der gegensätzlichen Interessen erfolgen, wenn mit der Pflichtverletzung des Mieters eine Räumung begründet werden soll. In diesem Fall kam das Gericht zu dem Schluss, dass die Pflichtverletzung nicht so groß war, weil die Termine – ohne die entsprechende Information des Mieters – nur für Besichtigungen durch Kaufinteressenten genutzt werden sollten, LG Berlin, Urteil vom 20. November 2020 – 65 S 194/20

Anwaltstipp

Mieter sollten vorsichtig sein, dem Vermieter vorschnell die Wohnungsbesichtigung zu verweigern. In vielen Mietverträgen ist das Recht verankert, die Besichtigung der Mietwohnung mit Kaufinteressenten zu verlangen. Eine Verletzung dieses Rechtes kann zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Dem Vermieter dagegen ist zu raten, den sachlichen Grund klar zu kommunizieren und nicht für sich zu behalten.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und entspricht dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Wenn Sie zu diesem Thema eine Frage haben oder eine Beratung wünschen, können Sie sich gerne an die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank wenden. Rufen Sie einfach an oder melden sich per E-Mail. Beachten Sie bitte, dass zwar weder die Kontaktaufnahme noch allgemeine Vorfragen mit Kosten verbunden sind – aber die eigentliche Beratungstätigkeit und die Beantwortung rechtlicher Fragen schon.