Falsche Größenangabe bei Immobilienkauf – Schadensersatzansprüche des Käufers

Macht der Verkäufer einer Eigentumswohnung oder eines Wohnhauses  oder ein für ihn bei den Kaufvertragsverhandlungen handelnder Dritter (bspw. Immobilienmakler) falsche Angaben zur Größe/zur Wohnfläche der Wohnung/des Hauses, kann dies zu Schadensersatzansprüchen des Käufers führen, wenn sich nach Abschluss des Kaufvertrages herausstellt, dass die Größe/Wohnfläche nach unten von den Angaben abweicht.

Nach der Rechtsprechung (OLG Stuttgart, 20.12.2018, Az.: 14 U 44/18) widerspricht eine unzutreffende Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot und kann daher Schadensersatzpflichten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auslösen.

Neben oder statt dem Verkäufer kann sich auch ein Dritter schadensersatzpflichtig machen:

Bedient sich der Verkäufer bei seinen Verkaufsbemühungen eines Dritten (bspw. verdeckter Vertreter, Makler...), haftet ggf. dieser Dritte für den Ersatz des entstandenen Vertrauensschadens.

In der bereits zitierten Gerichtsentscheidung des OLG Stuttgart war es der Sohn des Verkäufers, der die Verkaufsverhandlungen führte und bis zu dem Notartermin bei den Käufern den Eindruck erweckte, er sei der Eigentümer und Verkäufer. Letztlich wurde der Sohn zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt.

Es muss sich nicht um bewusste Falschangaben mit Täuschungsabsicht handeln

Natürlich besteht bei einer bewussten Täuschung (und bei Vorliegen aller sonstigen Voraussetzungen) ein Anspruch des Käufers wegen arglistiger Täuschung. Dies gilt vor allem dann, wenn der Verkäufer selbst die Täuschungshandlung begeht. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag steht einer Haftung wegen Arglist nicht entgegen.

Für einen Schadensersatzanspruch des Immobilienkäufers kann es aber schon ausreichend sein, wenn ein als Verkäufer auftretender Dritter Angaben „ins Blaue hinein“ macht, ohne dem Käufer zu erkennen zu geben, dass er keine konkreten Kenntnisse hierzu hat. Auf einen vertraglichen Ausschluss der Gewährleistungsrechte kann sich dieser Dritte in keinem Fall berufen.

Bei der Bemessung des Schadensersatzanspruches sind „Circa-Angaben“ zu berücksichtigen

Werden im Vorfeld zum Kaufvertragsabschluss konkrete und unbedingte Angaben zur Größe der Immobilie/der Wohnfläche (bspw. „Die Wohnfläche beträgt 100 m².“) gemacht, berechnet sich die Höhe des Schadensersatzanspruches wie folgt:

• (angegebene Größe – tatsächliche Größe) x Quadratmeterpreis

Wird eine Eigentumswohnung mit einer Wohnflächenangabe von 100 m² zu einem Kaufpreis von 200.000,00 € verkauft, beträgt die tatsächliche Größe dagegen nur 93 m², würde sich eine Schadensersatzforderung in Höhe von 14.000,00 € ergeben.

Handelt es sich jedoch nur um „Circa-Angaben“ (bspw. „Die Wohnfläche beträgt ca. 100 m²“), die aber bei dem Käufer ein gewisses Vertrauen darauf erwecken, dann ist zunächst eine Toleranzgrenze von 5 % zu berücksichtigen. Im obigen Beispiel würde sich folgende Rechnung ergeben:

• (100 m² – 5 m² -93 m²) x 2.000,00 € = 4.000,00 €

Bei allen Fragen und Problemen im Zusammenhang mit Immobilien- und Grundstücksrecht stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Cedric Knop – Rechtsanwalt auch für Bau- und Architektenrecht