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Fristlose Kündigung des Gewerberaummieters bei wiederholt unpünktlicher Zahlung
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Sachverhalt:
Die Klägerin vermietete dem Beklagten mit Vertrag vom 27.9.2011 über Gewerberaum sowie Stellplätze auf Hof und zwei Tiefgaragenplätze. Die Mieten für November 2012 und Juni 2013 zahlte der Beklagte unpünktlich. Nachdem die Juli-Miete bis 11.6.2013 nicht eingegangen war, erklärte die Klägerin unter dem 16.7.2013 die fristlose Kündigung. Frist zur Zahlung war immer der 3. Werktag eines jeden Monats.
Entscheidung:
Die Klage wurde vom LG Berlin mit nachfolgender Begründung abgewiesen.
Die Klägerin kann vom Beklagten nicht Rückgabe der Mieträume verlangen, weil das Mietverhältnis fortbesteht. Die Kündigungserklärung vom 16.7.2013 hat das Mietverhältnis nicht beendet, weil es an einem ausreichenden Kündigungsgrund fehlt.
Eine nachhaltig unpünktliche Mietzahlung kann die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung dann begründen, wenn nach Abmahnung auch die erste Folgezahlung wieder unpünktlich erfolgt (BGH NZM 2006, 338).
Das LG Berlin führt des Weiteren aus, dass auch der BGH ausdrücklich davon ausgehe, dass insgesamt eine nachhaltige unpünktliche Mietzahlung vorliegen muss, mag sie auch teilweise vor und teilweise nach Abmahnung liegen. In dem vom BGH entschiedenen Fall war die Miete in sechs aufeinanderfolgenden Monaten vor der Abmahnung nicht pünktlich gezahlt worden. Dies genügte dem BGH für die Annahme einer nachhaltig unpünktlichen Mietzahlung, so dass er daran die Schlussfolgerung knüpfte, schon die erste weitere unpünktliche Mietzahlung könne zur Kündigung genügen, weil der Mieter das verloren gegangene Vertrauen durch nunmehr (nachhaltig) pünktliche Zahlung habe wiederherstellen müssen.
Im vom LG Berlin zu entscheidenden Fall war die Nachhaltigkeit der Pflichtverletzung gerade nicht gegeben. Gerade und erst durch die Nachhaltigkeit der unpünktlichen Zahlung geht das Vertrauen in die Zahlungswilligkeit des Mieters verloren. Vorliegend gab es vor der ersten Abmahnung noch überhaupt keine und nach dieser lediglich zwei unpünktliche Mietzahlungen. Bezogen auf einen Zeitraum von 9 Monaten waren daher lediglich drei Mieten unpünktlich gezahlt, wobei nach der ersten unpünktlichen Mietzahlung und der unterstellten Abmahnung die Miete das nächste folgende halbe Jahr offenbar wieder pünktlich gezahlt worden war.
Praxishinweis:
Bevor die Kündigung ausgesprochen wird, sollte man den Schuldner zunächst sorgsam abmahnen. Die Abmahnung sollte so sorgsam wie möglich formuliert werden. Sie sollte Mindestangaben wie z. B. in welcher Höhe, für welchen Zeitraum der Mieter die Miete unpünktlich bezahlte. Auch obliegt dem Vermieter im Falle eines Prozesses den Zugang der Kündigung zu beweisen. Folglich ist es oftmals ratsam einen Gerichtsvollzieher mit der Zustellung der Abmahnung oder einen Boten zu beauftragen, der den Inhalt der Abmahnung kennt.
Auch ist vor dem Ausspruch der fristlosen Kündigung zu prüfen, ob das Vertrauen des Mieters in die Zahlungswilligkeit nachhaltig gestört ist.
Vgl hierzu Sixtus, in IMR S. 161/ 2014; LG Berlin, Urteil vom 28.01.2014 - 29 O 323/13
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