Fristlose Kündigung für Mieter, die sich gegen Instandhaltungsarbeiten an der Mietwohnung wehren?

Fristlose Kündigung für Mieter, die sich gegen Instandhaltungsarbeiten an der Mietwohnung wehren?

Mit diesem Thema hat sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15.04.2015 auseinandergesetzt. Die Mieter hatten in dem vom Gericht zu beurteilenden Fall die ersten Arbeiten zur Hausschwammbeseitigung anstandslos geduldet und zogen in ein Hotel. Als der Vermieter wenige Monate später weitere Sanierungsarbeiten ankündigte, gewährten sie dem Vermieter keinen Zutritt mehr. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos.

Das Gericht gab dem Vermieter recht. Lässt der Mieter den Vermieter oder dessen Handwerker nicht in die Wohnung, um Instandhaltungsarbeiten durchzuführen, ist der Vermieter gegenüber dem Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Insbesondere muss der Vermieter nicht erst einen gerichtlichen Duldungstitel zur Durchführung der Handwerkerarbeiten erwirken. Dies wird vornehmlich damit begründet, dass Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts von wesentlicher Bedeutung in wirtschaftlicher Hinsicht sein können. Insofern kann dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sein.

Bei der Bewertung der Entscheidung ist den Interessen des Mieters und des Vermieters Rechnung zu tragen. Durch den Abschluss des Mietvertrages ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache zum Gebrauch zu überlassen. Der Mieter kann damit grundsätzlich den Gebrauch ausschließlich für sich beanspruchen, ohne dass der Vermieter noch auf die Wohnung zugreifen darf. Gleichzeitig ist die gesetzliche Pflicht normiert, dass der Vermieter die Mietsache in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten muss.

Hierbei handelt es sich nicht lediglich um die Pflicht des Vermieters, sondern auch um ein Recht. Ihm muss es ermöglicht werden, sein Eigentum in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Die Duldungspflicht erstreckt sich auf den Untermieter und umfasst im Einzelfall sogar die vorübergehende Räumung der Mietsache. Dabei hat er jedoch besondere Bestimmungen zu beachten und ist an die üblichen Arbeitszeiten gebunden. Beispielsweise sind Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen. Zudem sind dem Mieter Aufwendungen, die er infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, in angemessenem Umfang zu ersetzen, z.B. Hotelkosten. In diesem Zusammenhang sind jedoch Erhaltungsmaßnahmen von Modernisierungsmaßnahmen zu unterscheiden.

Das dem Vermieter in dieser Entscheidung eingeräumte Recht zur fristlosen Kündigung bietet Potenzial für einen Missbrauch dahingehend, dass böswillige Vermieter versuchen könnten, durch fortwährende Instandhaltungsmaßnahmen Mieter aus ihren Wohnungen zu drängen. Zudem wird sich der Mieter nun regelmäßig aus Angst vor einer fristlosen Kündigung überlegen müssen, ob er die Erhaltungsmaßnahmen nicht duldet, da er sich nicht mehr darauf verlassen kann, dass ein derartiger Streit zunächst ohne Konsequenzen für das Bestehen des Mietverhältnisses vor Gericht gelöst wird.

Insofern stärkt das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15.04.2015 die Interessen der Vermieter, was jedoch in vielen Fällen nicht zu einer interessengerechten Lösung führt.

Diana Sperling
Rechtsanwältin