Früheres Mietobjekt – Schuldzinsen abziehbar

[image]Wer beschließt, ein Mietshaus oder Grundstück zu erwerben, hat nicht immer das Geld, um den Kauf aus eigener Tasche zu bezahlen. Nicht selten wird der Kaufpreis dann zumindest teilweise durch ein Darlehen finanziert. Dessen Rückzahlung soll dann mittels der nunmehr erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgen. Nun ist es nicht ungewöhnlich, dass der oder die Vermieter sich eines Tages wieder vom jeweiligen Mietobjekt trennen. Das Darlehen läuft aber weiter.

Veräußerungsgewinne bei Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei

In diesem Fall gibt es mehrere steuerrelevante Aspekte. Erfolgt der Verkauf mit Gewinn, so ist dieser Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, wenn seit dem Erwerb der Immobilie weniger als zehn Jahre vergangen sind. Diese Frist soll die Immobilienspekulation mehr besteuern. Im umgekehrten Fall, wenn der Verkaufserlös die Anschaffungskosten und Veräußerungskosten nicht deckt, entsteht hingegen ein Veräußerungsverlust. Dieser mindert die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in dem unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum oder in den folgenden Veranlagungszeiträumen aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat oder nach § 23 Abs. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) erzielt.

Darlehenszinsen sind auch nach Verkauf prinzipiell Werbungskosten

Auch Schuldzinsen wirken sich nach der Veräußerung steuerlich aus, wie nun der Bundesfinanzhof (BFH) entschied. Sie stellen Werbungskosten dar, denn der Immobilienkauf und die zugehörige Darlehensaufnahme erfolgten, um einkommensteuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Der Abzug ist dabei auch nach einer späteren Veräußerung zulässig. Die Richter begründeten diese Entscheidung mit der der gesetzlichen Ausgestaltung bei Betriebsausgaben und Gewinneinkünften angenäherten Regelung für Anschaffungskosten bei privat erworbenen Immobilien gemäß § 23 Abs. 3 S. 4 EStG. Den Werbungskostenabzug zuzulassen, bedinge zudem die von zwei auf zehn Jahre verlängerte Spekulationsfrist bei Immobiliengeschäften. Denn die nachteiligere Gewinnbesteuerung ist bei den vorherigen Finanzierungskosten gerechterweise ausgleichend zu berücksichtigen.

Werbungskostenabzug gilt nicht ausnahmslos

Darlehenszinsen mindern jedoch nicht in allen Fällen das zu versteuernde Einkommen. Der Werbungskostenabzug ist in zwei Fällen unzulässig. Bereits die bloße Möglichkeit, dass der Veräußerungserlös ausreicht, um den Kredit zurückzuzahlen, verbietet es, die Schuldzinsen in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Denn der Steuerpflichtige muss Schulden vorrangig tilgen. Zudem muss die Immobilie bis zur Veräußerung stets in der Absicht, Miet- und Pachteinkünfte zu erzielen, gehalten worden sein.

(BFH, Urteil v. 20.06.2012, Az.: IX R 67/10)

(GUE)