Gaststättenpacht: Fachhandwerkerklausel unwirksam

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, unwirksam, weil der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Ihm wird nämlich das Recht genommen, die Mietsache selbst fachgerecht zu renovieren. Eine solche Klausel ist also wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam und führt dazu, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf v. 9.12.2010 - I-10 U 66/10) hat diese Rechtsprechung nun auch auf Pachtverträge erstreckt. Im Streit stand die Wirksamkeit einer Klausel in einem Gaststättenpachtvertrag mit folgendem Wortlaut:

„Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach Art des Gewerbebetriebes bzw. der vertraglichen Nutzung erfordert."

Mit dieser vorgefertigten Formulierung hat der Vermieter zwar die Unwirksamkeit wegen einer starren Fristenklausel vermieden - da dem Mieter aber nach der kundenfeindlichsten Auslegung des Klauselwortlautes die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme genommen werden sollte, ist die Klausel gleichwohl nicht wirksam vereinbart, da sie gegen AGB-Recht verstößt.

Beraterhinweis:

Der Verpächter hat sich offenbar darauf verlassen, dass eine Fachhandwerkerklausel in der Geschäftsraummiete wirksam vereinbart werden kann. Die Rechtsprechung dazu ist jedoch nicht einheitlich. Eine Entscheidung des BGH dazu liegt noch nicht vor. Das OLG Düsseldorf hat sich nun zugunsten des Gewerberaummieters positioniert. Ob andere Gerichte sich dieser Auffassung anschließen, bleibt abzuwarten. Vermieter von Gewerberaum sollten jedoch den sichersten Weg wählen, und auf eine Klausel, die dem Mieter versagt, geschuldete Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen, unbedingt verzichten.