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Gewerberaummiete: keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassenen Mieträumen
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LG Lüneburg, Urteil vom 04.08.2015 – 5 O 353/14
Mit Urteil vom 04.08.2015 hat das Landgericht Lüneburg die Klage eines Vermieters auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gegen seine ehemalige Mieterin abgewiesen.
Der Ausgangsstreit
Die Parteien waren über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2005 miteinander verbunden. Die Mieterin hatte die Räume bereits vor 2005 angemietet, der Mietvertrag wurde dann erneuert. Nach dem Mietvertrag sollte der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sein. Die Mieträume befanden sich zum Zeitpunkt der Übergabe, wie durch ein Gutachten festgestellt worden war, in einem desolaten Zustand.
Die Entscheidung
Das Landgericht wies die Klage des Vermieters auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ab. Die Schönheitsreparaturklausel ist nach Ansicht des Landgerichts unwirksam, da sich die Mieträume bei Beginn des Mietverhältnisses in einem unrenovierten bzw. in einem renovierungsbedürftigen Zustand befanden.
Das Landgericht bezieht sich hierbei auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 –, das aber zu einem Wohnraummietverhältnis erging. In diesem Urteil stellte der BGH fest, dass eine Schönheitsreparaturklausel dann unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn den Mietern ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird. Das Landgericht weist aber an dieser Stelle darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des für die Geschäftsraummiete zuständigen Senats des BGH Mieter von Gewerberaum häufig nicht weniger schutzbedürftig sind als Mieter von Wohnraum. Die Überlegungen, die nach dem für Wohnraum zuständigen 8. Senats des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Wohnraum führen, sind deshalb auf den Gewerberaum übertragbar.
Praxistipp
In diesem Fall war zwischen den Parteien geklärt, dass sich die Mieträume bei Abschluss des Mietverhältnisses in einem desolaten Zustand befanden. Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, weil die Mieträume unrenoviert oder in einem renovierungsbedürftigen Zustand waren, ist der Mieter beweisbelastet. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten deshalb bei Fertigung des Übergabeprotokolls besonders darauf achten, dass der Zustand der Mieträume präzise beschrieben wird.
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