Grundlagen der Untermiete

Es gibt viele Gründe, einen Untermieter aufzunehmen, egal ob privat oder in einem Gewerberaum. Mal wird nur ein Raum in der WG untervermietet, mal eine komplette Büroetage. Normalerweise wird der „Mietzins“ in Geld bezahlt, manchmal werden Räumlichkeiten auch gegen handwerkliche Leistungen oder Hilfe im Haushalt oder der Pflege zur Verfügung gestellt. 

Allerdings gibt es bei der Untermiete zahlreiche Besonderheiten und Fallstricke, auf die der Eigentümer der Räume, der Zwischenvermieter sowie der Untermieter achten sollte, wenn man nicht so manche unliebsame Überraschung erleben möchte.

Rechtliche Grundlagen der Untermiete

Zunächst einmal ist festzustellen, dass ein Untermietvertrag im Grunde nichts anderes ist als ein Mietvertrag, der in § 535 BGB geregelt ist. Es muss sich also um einen schuldrechtlichen Vertrag über die Nutzung von Räumen (oder Grundstücken oder Sachen) handeln, die gegen Entgelt unbefristet oder auf Zeit überlassen werden. Entscheidender Unterschied ist, dass der Vertrag nicht zwischen dem (Haupt-)vermieter und dem Mieter zu Stande kommt, sondern der Mieter tritt selbst als Vermieter auf und überlässt die Räume einem Dritten.

Untermietvertrag ist völlig unabhängig vom Hauptmietvertrag

Der Untermietvertrag ist also ein eigenständiger vollwertiger Mietvertrag zwischen Vermieter und Untermieter. Er ist völlig unabhängig vom Bestand des Hauptmietvertrages. Zwischen dem eigentlichen „Hauptvermieter“ und dem Untermieter existieren also keine vertraglichen Beziehungen.

In der Praxis kann das zu unangenehmen Situationen führen, wenn man nicht entsprechend vorbereitet ist. So ist gemäß § 540 Abs. 1 BGB die Erlaubnis des Vermieters erforderlich, wenn der Mieter die Räumlichkeiten weitervermieten möchte. Fehlt diese Erlaubnis, so ändert sich nichts an der Wirksamkeit des Untermietvertrages. Der Hauptvermieter hat wegen der fehlenden Erlaubnis jetzt allerdings unter Umständen einen Kündigungsgrund gegen seinen Mieter. Im Ergebnis kann bei so einer Konstellation also herauskommen, dass der Zwischenvermieter zum einen seine Räume verliert, und zum anderen seinem Untermieter gegenüber schadensersatzpflichtig wird.

Anwaltstipp

Wenn im Mietvertrag nicht bereits eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung enthalten ist, sollte man seinen Vermieter möglichst vor Abschluss eines Untermietvertrages informieren. Alternative dazu wäre, die Wirksamkeit des Untermietvertrages von der Zustimmung des Hauptvermieters abhängig zu machen.

Im Bereich des Wohnraummietrechts ist die Situation allerdings entspannter. Zunächst einmal sind Ehegatten, Lebenspartner im Sinne des LPartG, nächste Angehörige oder Haus- und Pflegepersonal gar keine Dritten im Sinne von § 540 BGB. Zum anderen besteht für Wohnraummieter nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Erlaubniserteilung.

Mietvertrag darf die gesetzlichen Regelungen grundsätzlich ändern – aber den Mieter nicht unangemessen benachteiligen

Sobald Klauseln in einem Mietvertrag die Untervermietung regeln, ist Vorsicht angesagt. Grundsätzlich ist der § 540 BGB „abdingbar“, d. h., die gesetzliche Regelung kann in beiderseitigem Einverständnis verändert werden. Unproblematisch ist dabei beispielsweise eine Klausel, die dem Mieter generell die Erlaubnis zur Untervermietung gibt. Auch eine Regelung, die letztlich den wesentlichen Inhalt der Vorschrift wiedergibt, ist wirksam.

Formularvertragliche Abänderungen dürfen den Mieter jedoch nicht im Sinne des § 307 BGB unangemessen benachteiligen. Insbesondere sind Klauseln unwirksam, die die Untervermietung generell verbieten.

Bei Fragen rund um das Thema Untermiete stehen Ihnen die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank gerne per E-Mail oder auch telefonisch zur Verfügung.