Haftung des Vermieters für Brandschäden an Einrichtungen des Mieters

Haftung des Vermieters für Brandschäden an Einrichtung des Mieters

Brandschäden in Immobilien ziehen regelmäßig eine Reihe von Streitigkeiten nach sich, wer im Endeffekt für den eingetretenen Schaden eintrittspflichtig ist. Dies gilt insbesondere in gemieteten Immobilien, wie ein aktuelles Urteil des BGH - Mietsenats vom 12.12.2012, Az. XII ZR 6/12 zeigt.

Grundlage der Entscheidung war der nachfolgend verkürzt dargestellte Sachverhalt:

Der Eigentümer vermietete in einem Wohn- und Geschäftshaus eine Gewerbefläche an den Betreiber eines Fitness-Studios, der entsprechend der vertraglichen Verpflichtungen für sich eine Feuer-, Einbruchdiebstahl- und Leitungswasserversicherung abschloss. Im Jahr 2007 kommt es zu einem Brand in der unter der Mietfläche befindlichen Tiefgarage, durch den die Mieträume und eingebrachten Gegenstände des Mieters beschädigt werden. Ausgangspunkt des Brandes war eine Brandstiftung durch Unbekannte an Styroporplatten, die von einem vom Eigentümer beauftragten Handwerksbetrieb in der Tiefgarage gelagert wurden und die für Umbaumaßnahmen im Gebäude benötigt wurden.

Der Feuerversicherer leistete auf den Schaden ca. 70.000 EUR an den Mieter, die er im Regresswege vom Vermieter zurückverlangte. Dies war Gegenstand des Klageverfahrens und - um es vorweg zu nehmen - im Ergebnis erfolgreich.

Leistungspflicht des Feuerversicherers

Grundlage eines Regressanspruchs kann nur sein, dass der Feuerversicherer verpflichtet war, Leistungen auf den Versicherungsfall zu erbringen. Dies dürfte nach den Ausführungen zum Sachverhalt jedoch unproblematisch zu bejahen sein.

Denkbar wäre zwar, die Frage aufzuwerfen, ob die Lagerung von Styroporplatten in der frei zugänglichen Garage eventuell eine Obliegenheitsverletzung darstellen könnte. Da die Lagerung jedoch nicht durch den Mieter erfolgte und weder der Vermieter noch die vom Vermieter beauftragten Handwerker Repräsentanten des Mieters sind, scheidet eine Zurechnung dem Mieter gegenüber aus.

Die Umbaumaßnahmen im Gebäude und Lagerung von brennbarem Material könnten zwar auch eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung darstellen, jedoch sind keine Anzeichen erkennbar, dass der Mieter überhaupt Kenntnis von der gefahrerhöhenden Einlagerung in der Tiefgarage hatte.

Insofern hat der Versicherer auf eine bestehende Verpflichtung geleistet. Damit geht kraft Gesetzes ein dem Versicherungsnehmer etwaig zustehender Ersatzanspruch gegen den Schädiger in Höhe der Leistung auf den Versicherer über.

Haftung des Vermieters

Das bedeutet, dass, wenn der Vermieter für den Schaden haftet, der Anspruch auf den Versicherer übergegangen ist. Auf diesen vermeintlich übergegangenen Anspruch stütze der Versicherer seinen Klageanspruch. Der Vermieter verteidigte sich u.a. damit, dass ihm das Fehlverhalten des Handwerkers nicht zuzurechnen sei und dass die Konstellation, dass der Mieter aufgrund seiner mietvertraglichen Verpflichtung einen Feuerversicherungsvertrag abschließt, einen Regressverzicht für leicht fahrlässig verursachte Schäden beinhalte, wobei grobe Fahrlässigkeit vom Gericht nicht bejaht wurde.

Diese Verteidigung hat der XII. Senat im Endeffekt zurückgewiesen. Nach den Ausführungen des Gerichts haftet der Vermieter in der vorliegenden Konstellation wegen der Verletzung der mietvertraglichen Fürsorgepflicht. Den Vermieter träfen neben der Hauptpflicht, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen, die Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen der von ihm eingebrachten Sachen zu unterlassen. Dies beinhalte ausdrücklich auch, keine zusätzlichen Brandquellen zu schaffen. Dies hätten die von dem Vermieter beauftragten Handwerker jedoch getan, deren Verhalten er sich zurechnen lassen müsse.

Nach dem 2. Leitsatz der Entscheidung besteht vorliegend auch kein Regressverzicht zugunsten des Vermieters für durch leichte Fahrlässigkeit verursachte Schäden. Ein solcher wird zwar nach dem IV. Senat (Versicherungssenat) in die Allgemeinen Versicherungsbedingungen der Gebäudefeuerversicherung hineingelesen, soweit es um den Regress gegenüber dem Mieter handelt, die vorliegende Konstellation sei darauf aber nicht übertragbar. Hier mag auch eine Rolle spielen, dass der Vermieter sich - im Gegensatz zum Mieter - nicht an den Kosten des Versicherungsvertrags für die im Eigentum des Mieters stehenden Einrichtungsgegenstände beteiligt.

Regress des Vermieters

Der Vermieter hatte in dem Verfahren dem beauftragten Handwerksunternehmen den Streit verkündet, so dass diesem gegenüber die Verjährung gehemmt ist. Es besteht zu erwarten - sofern das Handwerksunternehmen in dieser Form noch existiert - dass er nunmehr diesem gegenüber seinen Schaden regressiert. Grundsätzlich dürfte der Schaden jedoch von einer etwaigen Haftpflichtversicherung mit gedeckt sein, sodass dann der Schaden beim Haftpflichtversicherer des Handwerksunternehmens verblieb. Diesem bliebe dann nur die Möglichkeit, gegenüber dem Brandstifter Regress zu nehmen, der jedoch meist nicht ermittelt werden kann und, wenn er ermittelt wird, regelmäßig nicht über ausreichend finanzielle Möglichkeiten zum Ausgleich verfügt.

Rechtsanwalt Heiko Effelsberg, LL.M.

Fachanwalt für Versicherungsrecht