Haus pachten: Das müssen Sie als Pächter beachten

Sie sind auf der Suche nach einem Haus, das Sie für wirtschaftliche Zwecke – z. B. als Gaststätte – nutzen möchten? Dann kommt für Sie möglicherweise eine Pacht infrage. Wie unterscheidet sich die Pacht einer Immobilie von der Miete? Welche Kosten gehen damit einher? Was passiert im Fall eines Eigentümerwechsels? Alle Informationen, die Sie als Pächter beachten müssen, erfahren Sie in diesem Ratgeber. 

Haus pachten: Wann kommt die Pacht einer Immobilie infrage?

Während die Miete eines Hauses lediglich der Nutzung dient, geht es bei der Pacht um die wirtschaftliche Nutzung beziehungsweise den Ertrag: Der Pächter darf die sogenannten Früchte genießen, die im Zeitraum der Pacht aus der verpachteten Immobilie und deren Ausstattung gezogen wurden (§ 581 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Die Pacht übersteigt also die reine Nutzung des Gebäudes, z. B. eines leeren Hauses zum Aufenthalt und Arbeiten. Sie beinhaltet auch die Erzeugung eines Gewinns, indem ein Gebäude inklusive Geschäftseinrichtung genutzt wird, um darüber Umsatz zu erzeugen.  

Die Abgrenzung zwischen Miete und Pacht kann fließend sein und muss daher individuell gezogen werden. Ein entsprechend ausgestattetes Haus zu pachten, kann sich für unterschiedliche wirtschaftliche Zwecke anbieten, beispielsweise für den Betrieb einer Gaststätte, einer Werkstatt oder auch eines mit Anlagen ausgestatteten Betriebs.  

Sind Sie unsicher, ob in Ihrem Fall eine Pacht oder eine Miete entrichtet werden muss? Lassen Sie sich am besten von einem erfahrenen Rechtsanwalt beraten, welche Optionen für Sie sinnvoll sind. Finden Sie jetzt den passenden Rechtsanwalt schnell und einfach mit der anwalt.de-Suche. 

Haus pachten: Rolle des Inventars

Bei der Pacht einer Immobilie gehört die wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit des Inventars dazu, damit es sich nicht nur um eine bloße Miete handelt. Das Inventar wird dem Pächter zur Nutzung überlassen und muss von diesem erhalten werden (§ 582 BGB). Dem Pächter ist die Nutzung erlaubt, obwohl das Inventar Eigentum des Verpächters bleibt. Sobald die Pacht endet, darf auch das Inventar nicht mehr genutzt werden und der Verpächter entscheidet über die weitere Nutzungsmöglichkeit. Der Pächter ist verpflichtet, die Pachtsache in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben (§ 596 BGB). Beschädigtes Inventar muss er rechtzeitig ersetzen.  

Haus pachten: Welche Kosten werden fällig?

Wer ein Haus pachtet, muss dem Besitzer Pacht zahlen. Der Pachtzins kann frei zwischen Pächter und Verpächter verhandelt werden. Es ist auch möglich, den Pachtzins vom erwirtschafteten Umsatz des Pächters abhängig zu machen: Wird ein Prozentteil des Umsatzes als Pacht vereinbart, so fallen die Pachtkosten in umsatzschwachen Zeiten niedriger und in umsatzstarken Phasen höher aus. Neben dem Pachtzins muss der Pächter auch für etwaige Reparaturen am Inventar und Neuanschaffungen aufkommen, die erforderlich sind, um den ursprünglichen Zustand der Sache zu erhalten. 

Was passiert, wenn eine gepachtete Immobilie verkauft wird?

Es ist möglich, dem Pächter im Pachtvertrag ein Vorkaufsrecht durch notarielle Beurkundung einzuräumen für den Fall, dass der Verpächter die Pachtsache veräußern will. Doch auch wenn er auf dieses verzichtet, endet die Pacht damit nicht automatisch (§ 593b BGB): Beim Verkauf geht der Pachtvertrag inklusive der resultierenden Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer über – nach denselben Regeln, die auch für die Miete gelten. Der neue Eigentümer kann den Pachtvertrag kündigen, dabei gelten die vertraglich festgehaltenen Kündigungsbedingungen. Unter Umständen kann der Pächter in diesem Fall eine Erstreckung des Pachtverhältnisses verlangen, die ihm mehr Zeit zur Suche nach einer Ersatzimmobilie einräumt. 

Hinweis: Soll Ihr Pachtverhältnis infolge eines Eigentümerwechselns beendet werden? Dann sind Sie davor durch das Pachtrecht geschützt. Welche rechtlichen Möglichkeiten Sie noch haben, z. B. ob Sie ein Erstreckungsrecht geltend machen können, sollten Sie dringend mit einem im Bereich Pacht erfahrenen Anwalt besprechen. Dieser kann insbesondere eventuelle Schadensersatzansprüche prüfen, wenn sich die verpachtete Immobilie nicht wie vorgesehen nutzen lässt oder nicht die versprochenen Umsätze erzielt. Holen Sie sich jetzt anwaltliche Unterstützung! 

(LES)