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Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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Die Miete ist der Mietzins, den der Mieter dem Vermieter im Rahmen eines Mietverhältnisses  in Geld als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Sache bezahlt (§ 535 Absatz 2 BGB). Die vom Mieter vertraglich übernommenen Nebenkosten (bei Wohnraummiete nur Betriebskosten der BetriebsKV) gehören ebenfalls zum Mietzins. Die Zahlung der Miete inklusive Nebenkosten ist eine Hauptleistungspflicht des Mieters. Je nachdem, was im Mietvertrag vereinbart ist, können die Nebenkosten ganz oder teilweise in der Miete enthalten sein.

Achtung: Nicht zur Miete zählen Nebenkostennachzahlungen und die Kaution.

Wann der Mietzins zu entrichten ist, können die Vertragsparteien grundsätzlich frei vereinbaren. Möglich ist, dass er einmal für die gesamte Mietzeit zu zahlen ist (z.B. bei der kurzfristigen Miete eines Raumes o.Ä.) oder in wiederkehrenden Zeitabständen (monatlich, vierteljährlich etc.). Ist keine Vereinbarung getroffen, so geht das Bürgerliche Gesetzbuch davon aus, dass der Vermieter zur Vorleistung verpflichtet ist. Hinweis: Anderes gilt bei der Vermietung von Wohnraum. Hier ist die Miete gemäß § 556b BGB im Voraus spätestens bis zum dritten Werktag des ihrer Berechnung unterliegenden Zeitraumes (regelmäßig pro Monat) zu entrichten.

Die Pflicht zur Bezahlung trifft den Mieter auch, wenn er tatsächlich nicht den Gebrauch der Sache ausüben kann, § 537 BGB. Die Zahlungspflicht besteht auch, wenn der Mieter unverschuldet erkrankt, aus persönlichen Gründen den Wohnort wechselt etc. Allerdings entfällt die Zahlungspflicht beispielsweise, wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnung zugänglich macht.

Mietfestsetzung und Mieterhöhung

Abgesehen von der Wohnraummiete ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, die Höhe der Miete festzulegen. Bei der Vermietung von Wohnraum kann der Vermieter ebenfalls beim erstmaligen Abschluss in der Regel die Miethöhe frei festlegen. Achtung: Allerdings ist die Grenze zum Mietwucher zu beachten, wenn der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete um weit mehr als 20 Prozent überschreitet. Dann ist die Vereinbarung zur Miethöhe gemäß § 134 BGB nichtig, der übrige Mietvertrag bleibt jedoch weiterhin wirksam.

Die Erhöhung der Miete beim laufenden Mietverhältnis kann regelmäßig von beiden Parteien frei neu vereinbart werden, ausgenommen ist lediglich der soziale Wohnungsbau. Vermieter und Mieter können außerdem auch eine Staffelmiete vereinbaren, wo die der Mietzins für verschiedene Zeiträume abgeändert wird. Hinweis: Die Staffelmiete muss jedoch mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Einseitige Mieterhöhung durch Vermieter

Wegen der unterlegenen wirtschaftlichen Stellung des Mieters gegenüber dem Vermieter billigt das Wohnraummietrecht dem Vermieter nur ein eingeschränktes Recht auf Mieterhöhung zu: Einseitig und ohne Einwilligung des Mieters kann er im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses nur eine Mieterhöhung verlangen, wenn sie nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Allerdings kann er dann auch nur eine Erhöhung des Mietzinses auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Vorausgesetzt wird jedoch, dass die Miethöhe in den letzten 15 Monaten vor der Erhöhung unverändert geblieben ist. Zudem ist die Kappungsgrenze von § 558 Absatz 4 BGB zu beachten, der eine Erhöhung von maximal 20 Prozent vorschreibt.

Auch Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters können eine Mieterhöhung unter den Voraussetzungen des § 559 BGB rechtfertigen.

Nach einer Mieterhöhung hat der Mieter das Recht auf eine außerordentliche Kündigung innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Erklärung und kann das Mietverhältnis bis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Mietminderung und Mietrückstand

Liegen Mängel an der Mietsache vor, so ist der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt. Vorsicht: Bevor die Miete gemindert wird, muss der Mieter dies dem Vermieter mindestens 1 Monat vor Fälligkeit der Mietrate anzeigen.

Kommt der Mieter seiner Zahlungspflicht nicht nach, so gerät er in Verzug. Stehen zwei aufeinander folgende Monatsmieten aus oder ist der Mieter mit mehreren Mieten bis zu einem Betrag, der zwei Monatsmieten entspricht, im Rückstand, hat der Vermieter ein Recht zur außerordentlichen Kündigung. Hinweis: Bezahlt der Mieter vor Kündigung die ausstehende Miete, entfällt der Kündigungsgrund.

Als Miete bezeichnet man umgangssprachlich auch das Rechtsverhältnis, das sich aus einem Mietvertrag ergibt.

 
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