Hypothek - was Sie wissen und beachten müssen!

Die wichtigsten Fakten:

• Eine Hypothek wird überwiegend zur Finanzierung einer Immobilie verwendet.
• Im Unterschied zur Grundschuld ist sie von einer Forderung abhängig (akzessorisch).
• Wenn das Hypothekendarlehen abbezahlt ist, kann die Hypothek gelöscht werden, indem dem zuständigen Grundbuchamt eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung vorgelegt wird.
• Die Kosten für eine Hypothek hängen u. a. von der Höhe des Darlehens, dem Disagio (vorweggenommene Zinszahlung), der Zinshöhe, der Tilgungshöhe und der Laufzeit ab.

Was ist eine Hypothek?

Als Hypothek wird ein Grundpfandrecht bezeichnet, das als Sicherheit für ein Hypothekendarlehen dient. Der Hypothekennehmer gibt in diesem Fall das Besitzrecht seiner Immobilie ab und erhält dafür eine Geldsumme in Form eines sog. Hypothekendarlehens, das er abbezahlen muss. Die Bank dagegen übt ihr Besitzrecht solange aus, bis das Darlehen abbezahlt ist. Wie hoch die Hypothekensumme ist, hängt u. a. vom Finanzierungsbedarf sowie vom Wert der Immobilie ab. Die Hypothek wird meistens zur Finanzierung eines Kredits verwenden, z. B. für den Hauskauf oder für Modernisierungsmaßnahmen. Darüber hinaus kann sie dazu verwendet werden, um eine Immobilie zu beleihen.

Wie nimmt man eine Hypothek auf?

Wenn Sie zur Finanzierung oder Modernisierung einer Immobilie eine Hypothek aufnehmen möchten, muss diese in das Grundbuch eingetragen werden. Dadurch sichert sich der Gläubiger (in der Regel die Bank) sein Recht an der Immobilie, falls der Schuldner zahlungsunfähig wird. Der Notar sorgt dafür, dass eine Grundbucheintragung vorgenommen wird, indem er die erforderlichen Informationen an das zuständige Grundbuchamt weitergibt. Das Grundbuchamt trägt im Grundbuch den Gläubiger, die Höhe der Forderung, den vereinbarten Zinssatz sowie sämtliche Nebenleistungen ein. Der Gläubiger der Forderung bekommt eine Urkunde (Hypothekenbrief). In diesem Fall spricht man von einer Briefhypothek; im Gegensatz dazu wird eine Buchhypothek nur im Grundbuch eingetragen und man erhält keine Urkunde.

Wie erlischt eine Hypothek?

Wenn das Darlehen abbezahlt oder die Forderung beglichen ist, können Sie von Ihrer Bank eine sog. Löschungsbewilligung oder eine löschungsfähige Quittung des Gläubigers beantragen. Im Falle eines Hypothekenbriefes müssten Sie diesen auch auf Antrag zurückerhalten, wenn Sie die Forderung beglichen oder das Darlehen abbezahlt haben. Wichtig dabei ist, dass die Löschungsbewilligung notariell beglaubigt ist. Anschließend können Sie einen Termin bei einem Notar vereinbaren und ihm die nötigen Unterlagen aushändigen. Der Notar sollte ebenso die Unterschriften aller Eigentümer notariell beglaubigen lassen und dann alle Unterlagen zusammen beim Grundbuchamt vorlegen.

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Sowohl eine Grundschuld wie auch eine Hypothek kann zur Absicherung einer Immobilie verwendet werden. Im Vergleich zur Grundschuld ist die Hypothek akzessorisch, d. h., von einer Forderung – i. d. R. einem Darlehen – abhängig. Die Grundschuld dagegen ist forderungsunabhängig und kann, nachdem sie vollständig getilgt wurde, für einen neuen Kredit genutzt werden, ohne dass erneute Kosten für eine Grundbucheintragung entstehen.

Im Falle der Abtretung einer Hypothek kommt es darauf an, ob es sich um eine Brief- oder Buchhypothek handelt. Abtretung ist die Übertragung einer Forderung von dem bisherigen auf einen neuen Gläubiger. Bei der Briefhypothek wird zwingend eine schriftliche Abtretungserklärung gefordert (§ 1154 Abs. 1 BGB), außer wenn die Abtretung direkt in das Grundbuch eingetragen wird. Die Übertragung einer Buchhypothek findet statt, indem sich der alte und neue Gläubiger einigt und die Eintragung in das Grundbuch vorgenommen wird (§ 1154 Abs. 3 BGB).

Eine Grundschuld kann dagegen auch unabhängig von einer Forderung abgetreten werden. In diesem Fall wird das auch im Grundbuch vorgenommen, indem einfach der neue Gläubiger eingetragen wird. Eine Teillöschung oder Teilabtretung der Grundschuld ist ebenfalls möglich.

Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit?

Wenn der Schuldner zahlungsunfähig ist, kann die Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie vornehmen. Mit dem Erlös kann sie den geschuldeten Restbetrag tilgen. Bevor es dazu kommt, sollten Betroffene rechtzeitig ein Gespräch mit der Bank führen, um beispielsweise eine Tilgungsaussetzung zu vereinbaren oder eine Umschuldung zu besprechen.

Wenn dieses Vorgehen erfolglos ist, ist es immer noch möglich, die Zwangsversteigerung zu verhindern, indem man z. B. gegen den Vollstreckungsbeschluss Beschwerde einlegt oder einen Antrag auf Verlängerung der Vollstreckungszeit stellt.

Wie hoch sind die Kosten für eine Hypothek?

Eine Hypothek wird meist als sog. Tilgungshypthek zur Finanzierung verwendet, wobei sowohl der Zinssatz als auch die Tilgungsrate für das Hypothekendarlehen festgelegt wird. Die Hypothekenzinsen sind in der Regel niedriger als für einen normalen Bankkredit.

Die Höhe der tatsächlichen monatlichen Kosten für Hypothekenzahlungen hängt ab von

• der Höhe des Hypothekendarlehens
• dem Disagio (man erhält weniger als im Grundbuch eingetragen wird)
• der Zinshöhe (je niedriger das Disagio, desto höher ist der Zinssatz)
• der Tilgung
• der Laufzeit

Darüber hinaus fallen Notarkosten für die notarielle Beurkundung oder Beglaubigung des Hypothekenvertrages an sowie letztendlich für die Löschung der Hypothek, nachdem das Darlehen abbezahlt wurde.

Des Weiteren müssen Bearbeitungsgebühren bei der jeweiligen Bank gezahlt werden.

Außerdem muss der Hypothekennehmer einplanen, dass er in der Regel sechs bis acht Wochen nach der Zusage der Hypothek Bereitstellungszinsen zahlen muss.

Für die Eintragung sowie Löschung der Hypothek im Grundbuch fallen ebenfalls Kosten an.