Ihr gutes Recht als Mieter und als Vermieter

Welche wechselseitigen Rechte und Pflichten bestehen bei einem Mietverhältnis?

Für die Beantwortung dieser Frage ist zunächst wesentlich, ob und inwieweit das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt. Die Miete von Wohnungen in vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs errichteten Mehrparteienhäusern unterliegt meist dem Vollanwendungsbereich des MRG, dieses ist sehr mieterfreundlich und beinhaltet unter anderem einen Preisschutz und ein Kündigungsschutz. Die Miete von Wohnungen in nicht geförderten Neubauten und in Neubauten, die im Wohnungseigentum stehen, unterliegt meist dem Teilanwendungsbereich des MRG, hier gilt nur mehr der Kündigungsschutz. Nach dem 31.12.2001 abgeschlossene Mietverträge über Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten sind vom MRG zur Gänze ausgenommen und unterliegen dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), dieses ist eher vermieterfreundlich und gilt hier weder ein spezieller gesetzlicher Preisschutz noch ein spezieller Kündigungsschutz.

Was ist bei einer Befristung von Wohnungsmietverträgen zu beachten?

Sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des MRG muss mindestens eine Dauer von drei Jahren eingehalten werden, dies gilt auch bei jeder Verlängerung. Befristungen gelten ausschließlich, wenn diese im Mietvertrag schriftlich festgesetzt sind. Der Mieter kann jedoch bereits nach Ablauf eines Jahres der ursprünglichen oder verlängerten Dauer den Mietvertrag vor Ablauf der Zeit jeweils zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist - also frühestens zum Ende des 16. Monats - kündigen. Wenn ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf der Befristung nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst wird, geht dieser automatisch in einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag über. Der Mieter ist an die gesetzliche Verlängerung um drei Jahre aber nicht gebunden. Er kann den verlängerten Mietvertrag jederzeit - allerdings unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist - kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre neuerlich nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst, gilt er auf unbestimmte Zeit verlängert.

Was ist denn der Unterschied zwischen Haupt- und Untermiete?

Eine Hauptmiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer oder Mieter bzw. Pächter des ganzen Hauses, dem Wohnungseigentümer oder dem Wohnungseigentumsbewerber, dessen Wohnungseigentum noch nicht verbüchert ist, geschlossen wurde. Eine Untermiete liegt dann vor, wenn der Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Wohnungssuchenden abgeschlossen wurde. Viele Mietverträge enthalten jedoch ein Verbot der Untervermietung.

Was bedeutet der Kündigungsschutz im Voll- im Teilanwendungsbereich des MRG?

Das ist der Schutz des Mieters vor einer Kündigung durch den Vermieter. Dieser darf nur kündigen, wenn ein vom Gesetz als wichtig anerkannter Kündigungsgrund vorliegt. Dies wäre etwa bei Nichtbenützung der Wohnung; gänzlicher Weitergabe des Mietgegenstandes zB bei unzulässiger Untervermietung; Tod des Mieters und Fehlen eintrittsberechtigter Personen; Nichtbezahlung der Miete und Rückstand trotz Mahnung über mindestens acht Tage; erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes; in gewissen Fällen auch bei Eigenbedarf des Vermieters. Wenn das Mietverhältnis des Hauptmieters aufgelöst wird, endet meist auch das Untermietverhältnis, da der Hauptmieter die Wohnung ja geräumt übergeben muss.

Muss der Mieter am Vertragsende ausmalen?

Grundsätzlich ist eine derartige Vereinbarung zulässig, jedoch sind übliche Abnützungserscheinungen der Wandfarbe erlaubt. Wenn aber der Mieter etwa Beschädigungen oder starke Flecken verursacht, sind diese durchaus von ihm zu beseitigen.