Ihr gutes Recht im Fall eines Mietmangels

Eine Frage, die sich viele Mieter stellen, ist, welche Rechte man gegenüber dem Vermieter hat, wenn sich Mängel in der Wohnung zeigen. Eine Möglichkeit könnte sein, eine Mietminderung vorzunehmen.

Hierbei ist zu beachten, dass Mangel nicht gleich Mangel ist und man sich auch stets darüber Gedanken machen muss, in welcher Höhe die Miete gekürzt wird. Juristisch gesehen liegt ein Mangel immer dann vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, die ihre Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung mindert oder aufhebt.

Eine nur geringfügige Minderung der Tauglichkeit stellt grundsätzlich keinen Mangel dar. Allerdings kann ein Mangel auch dann bestehen, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder diese später wegfällt. Demnach kommt es darauf an, was Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss als vertragsgemäße Vereinbarung angesehen haben. Da meistens zwischen beiden Parteien nichts Genaues dazu vereinbart wird, bemisst sich dies ersatzweise daran, ob die gemietete Sache zum gewöhnlichen Gebrauch tauglich ist.

So kann ein Mangel etwa beim Ausfall von Heizungen während der Heizmonate, bei Tropfwasser durch Zimmerdecken, bei defekten Abflüssen, bei nicht funktionierenden Bade- und Duschmöglichkeiten und bei erheblichen Lärmbelästigungen vorliegen. Insbesondere Lärmbelästigungen begründen häufig ein Minderungsrecht und zwar selbst dann, wenn der Vermieter auf die Ursache der Störung keinen Einfluss hat. Das Landgericht Hamburg entschied in Bezug auf eine Lärmbelästigung durch eine Großbaustelle in der unmittelbaren Nachbarschaft, dass eine Mietminderung aufgrund erheblicher Beeinträchtigungen durch Lärm, Gestank, Staub gerechtfertigt ist (Az.: 333 S13/01).

Ebenfalls führt Schimmelbefall in Wohnungen oft zu Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Seitens der Vermieter wird als Ursache häufig vorgetragen, dass das Lüftungs- und Wohnverhalten des Mieters den Schimmel verursachte. Das Landgericht Hamburg entschied (Az.: 307 S 39/09), dass Mieter bei erheblichem Schimmelpilzbefall durchaus die Miete mindern können, da grundsätzlich der Vermieter die Beweislast dafür trage, dass es sich nicht um Feuchtigkeit von außen handelt und das Mietobjekt nach dem Stand der Technik zur Bauzeit frei von wärmetechnischen Baumängeln ist. Erst wenn dieser Nachweis positiv durch den Vermieter geführt wurde, ist die Vermutung gerechtfertigt, dass die Schadensursache aufgrund des Wohnverhaltens durch den Mieter verursacht worden ist.

Aber auch der Ausfall eines Aufzugs in einem Hochhaus kann zu einem Mietmangel führen. So entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte (Az.: 10 C 24/07), dass ein Mieter, der in der 10. Etage eines Hochhauses wohnt und über längere Zeit nicht den Fahrstuhl nutzen kann, ebenfalls die Miete mindern darf.

Es gibt auch Fälle, in denen dem Mieter keine Mietminderung zusteht. So entschied das Landgericht Berlin (Az.: 61 S 171/80), dass im Fall von lediglich optischen Beeinträchtigungen, wie z. B. Flecken und Rissen an der Zimmerdecke, abblätternder Lackanstrich über der Badewanne, nicht richtig eingegipste Elektroschalter, Tapetenschäden, ausbrechender Türabsatz, fehlende Steckschlüssel für Fenster und fehlender Balkonverkleidung, kein Mangel zu sehen ist.

Abschließend ist festzuhalten, dass der Mieter selbst ab Auftreten des Mangels die Miete mindern darf, unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel zu verschulden hat oder nicht. Dennoch ist zu beachten, dass Voraussetzung für ein Minderungsrecht ist, dass der Vermieter über den Mangel informiert wurde. Damit muss ihm die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel zu beseitigen. Wird ihm diese Möglichkeit nicht eingeräumt, besteht auch kein Recht zur Minderung.

Im Übrigen muss im Fall einer ausgesprochenen Mietminderung der Mieter nicht befürchten, dass ihm der Mietvertrag gekündigt wird. Der Vermieter muss eine berechtigte Mietminderung akzeptieren und kann diese nicht als Kündigungsgrund heranziehen.

Beachten Sie dennoch, dass die Mietminderung angemessen sein muss und der Minderungsgrund nicht selbstverschuldet sein darf. Aus diesen Gründen empfiehlt es sich, fachkundigen Rat einzuholen.

Rechtsanwältin Julia Hartwig