Immobilie verkauft, aber Käufer zahlt nicht - Das können Sie tun

Es ist ein Fall, der derzeit zahlreiche Verbraucher betrifft: Man hat den passenden Käufer für das Haus, die Wohnung oder das Grundstück gefunden, sich über den Kaufpreis und die sonstigen Bedingungen des Verkaufs geeinigt und den Immobilienkaufvertrag beim Notar beurkundet. Doch nach dem Notartermin und der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch zahlt der Käufer den Kaufpreis einfach nicht. In manchen Fällen wird nur ein Teil des Kaufpreises überwiesen. Was tun? Im nachfolgenden Artikel erklären wir, welche Möglichkeiten Sie haben und wie Sie diesem Problem vorbeugen können.

Das Wichtigste in Kürze

1. Zunächst muss geklärt werden, ob der Kaufpreis tatsächlich fällig ist und sich der Käufer bereits in Zahlungsverzug befindet. Das hängt davon ab, was zur Fälligkeit des Kaufpreises im Notarvertrag geregelt wurde.
2. Befindet sich der Käufer in Zahlungsverzug, haben Sie als Verkäufer verschiedene Optionen. Sie können weiterhin auf Zahlung des Kaufpreises bestehen und gegebenenfalls Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten. Alternativ kommt ein Rücktritt vom Kaufvertrag in Betracht, sodass der ganze Kaufvorgang rückabgewickelt wird. Daneben können Sie Schadensersatz geltend machen wegen möglicher Verzugsschäden. Dazu zählt auch der Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen.
3. Zahlungsproblemen des Käufers können Sie vorbeugen, indem Sie vor dem Abschluss des Kaufvertrages die Bonität des Käufers prüfen. Lassen Sie sich Vermögens- und Einkommensnachweise sowie eine aussagekräftige Finanzierungsbestätigung der kaufpreisfinanzierenden Bank des Käufers vorlegen. Nehmen Sie in den Vertrag eine Klausel auf, wonach sich der Käufer hinsichtlich seiner Zahlungspflicht der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Zudem empfiehlt es sich ein vertragliches Rücktrittsrecht zu vereinbaren.

Klären Sie zuerst, ob sich der Käufer im Zahlungsverzug befindet

Bevor Sie über das weitere Vorgehen entscheiden können, müssen Sie klären, ob sich der Käufer tatsächlich im Zahlungsverzug befindet oder nicht. Entscheidend kommt es dabei auf die Regelungen im Kaufvertrag an. Ist hier eine Zahlungsfrist bereits konkret vorgesehen (Beispiel: "Der Kaufpreis ist zur Zahlung fällig am 30.11.2022.") oder die Fälligkeit klar bestimmt, so kommt der Käufer mit Überschreiten des Fälligkeitsdatums automatisch in Verzug. Eine Mahnung ist dann nicht erforderlich.

In den meisten Fällen wird es beim Immobilienkauf so im Vertrag geregelt, dass die Fälligkeit des Kaufpreises von bestimmten Voraussetzungen abhängig ist. Unter anderen muss vor allem die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen sein, ehe der Kaufpreis fällig wird. Im Regelfall wird der Notar damit beauftragt, die Parteien über den Eintritt aller Fälligkeitsvoraussetzungen zu informieren. Hier kommt es auf die Details an. Problematisch kann es vor allem dann sein, wenn kein Nachweis darüber vorliegt, dass dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung des Notars auch tatsächlich zugegangen ist. Dann sollte der Käufer in jedem Fall noch einmal mit Zugangsnachweis und unter Fristsetzung zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert werden. Wenn Sie nicht sicher sind, ob in Ihrem Fall bereits Zahlungsverzug im Rechtssinne vorliegt oder nicht, empfehlen wir unbedingt anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Diese rechtlichen Möglichkeiten haben Sie bei Zahlungsverzug des Käufers

Im Prinzip gibt es zwei Optionen für Sie als Verkäufer: Wollen Sie am Kaufvertrag mit dem Käufer festhalten, dann wird es Ihr Ziel sein, die Zahlung des Kaufpreises durchzusetzen, gegebenenfalls im Wege der Zwangsvollstreckung. Auch hier kommt es wieder auf die Regelungen im Notarvertrag an. Wurde eine Klausel zur sofortigen Zwangsvollstreckung im Kaufvertrag vereinbart, können Sie sich meist ohne Weiteres eine vollstreckbare Urkunde vom Notar ausstellen lassen und entsprechende Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten (beispielsweise Pfändung von Vermögen und Arbeitseinkommen). Wurde eine solche Klausel nicht in den Vertrag aufgenommen, müssen Sie zunächst eine Zahlungsklage gegen den Käufer einreichen. Hierzu benötigen Sie anwaltliche Unterstützung, da ab einem Streitwert von über 5.000 Euro vor deutschen Gerichten Anwaltszwang herrscht.

Alternativ kommt auch eine Rückabwicklung des Kaufvertrages in Betracht. Dazu müssen Sie zunächst den Rücktritt vom Kaufvertrag wegen Zahlungsverzugs wirksam erklären. Hier lauern einige Tücken für rechtlich unerfahrene Verkäufer. Nach dem Gesetz ist zunächst eine wirksame Nachfristsetzung erforderlich, um überhaupt ein Rücktrittsrecht zu erhalten. In manchen Fällen enthält auch dazu der Kaufvertrag bereits Regelungen, wie und unter welchen Voraussetzungen ein Rücktritt ausgeübt werden kann. Dies sollte unbedingt beachtet werden, um nicht zu riskieren, dass sich die Rücktrittserklärung später als rechtlich unwirksam herausstellt. Bei wirksamem Rücktritt vom Kaufvertrag wird der Immobilienverkauf rückabgewickelt. Sollte der Käufer bereits einen Teil der Kaufpreissumme bezahlt haben, müssen Sie diesen Betrag an ihn zurückzahlen. Der Käufer muss vor allem die zu seinen Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung (Erwerbsvormerkung) wieder hergeben. In der Praxis gestaltet sich dies manchmal schwierig, wenn dies nicht bereits im Notarvertrag vorausschauend geregelt wurde, weil Sie dann von der Mitwirkung des Käufers abhängig sind. Solange die Auflassungsvormerkung nicht im Grundbuch gelöscht ist, können Sie die Immobilie nicht anderweitig verkaufen. Schlimmstenfalls muss die Löschung der Auflassungsvormerkung gerichtlich durchgesetzt werden.

Ist Ihnen durch den Zahlungsverzug ein Schaden entstanden, können Sie vom Käufer auch noch Schadensersatz verlangen. Dazu gehört auch die Forderung auf Zahlung von Verzugszinsen. Ob und welche Schadensbeträge geltend gemacht werden können, hängt von den jeweiligen Einzelfallumständen ab.

So beugen Sie Zahlungsproblemen des Käufers vor

Wir beraten viele Immobilienverkäufer hinsichtlich der Vertragsgestaltung. Dabei werden wir oft gefragt, wie man etwaigen Zahlungsproblemen des Käufers vorbeugen kann. Zunächst empfiehlt es sich, die Bonität des Käufers zu prüfen. Dabei können Selbstauskünfte vom Käufer verlangt werden. Sie können aber auch selbst oder über uns eine Auskunft bei einer Wirtschaftsauskunftei (Schufa, CRIF Bürgel, etc.) einholen. Wichtig es es auch, sich vor dem Notartermin Vermögens- und Einkommensnachweise sowie eine aussagekräftige Finanzierungsbestätigung der kaufpreisfinanzierenden Bank des Käufers vorlegen zu lassen.

In vertragsrechtlicher Hinsicht empfehlen wir darauf zu achten, dass der Kaufvertrag eine Klausel enthält, wonach sich der Käufer hinsichtlich seiner Kaufpreiszahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Sollte er dann den Kaufpreis nicht zahlen, können Sie ohne Zwischenschaltung eines Gerichts umgehend Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten. Das spart Kosten und vor allem Zeit. Des Weiteren empfehlen wir ein vertragliches Rücktrittsrecht zu Ihren Gunsten als Verkäufer zu vereinbaren, das an geringe Hürden geknüpft ist. Und schließlich sollte bereits für den Fall eines Rücktritts geregelt werden, dass dann der Notar ohne weitere Mitwirkungshandlung der Käufers die Auflassungsvormerkung wieder aus dem Grundbuch löschen lassen kann, um eine längere Blockade eines Wiederverkaufs zu verhindern.

Sie haben eine Immobilie, ein Haus, eine Wohnung oder Grundstück verkauft, aber der Kaufpreis wurde vom Käufer nicht gezahlt? Nehmen Sie Kontakt zu uns auf über das unten stehende Kontaktformular, per E-Mail oder telefonisch. Wir sind Ihre Ansprechpartner im Immobilien- und Grundstücksrecht und sagen Ihnen konkret und verständlich, welche Möglichkeiten Sie haben, wenn sich der Käufer im Zahlungsverzug befindet. Daneben beraten wir Sie, welche Option in Ihrem Fall am sinnvollsten ist und setzen Ihre Ansprüche auch durch. Die entstehenden Kosten besprechen wir vorab transparent.