Immobilienkauf in Österreich: vom Kaufvertrag bis zur Eintragung ins Grundbuch

Der Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie ist es empfehlenswert, einen Rechtsanwalt zurate zu ziehen, um Fehler bei der Vertragsabwicklung zu vermeiden. Der Kaufvertrag gilt auch, wenn er mündlich geschlossen wird, zum Eigentumserwerb an der Immobilie ist dies jedoch nicht ausreichend. Vielmehr muss auch die Eintragung ins Grundbuch erfolgen, um das Eigentum rechtsverbindlich zu übertragen. Der Kaufvertrag über die Wohnung oder das Haus als entgeltliches und gegenseitiges Rechtsgeschäft stellt den Titel dar, aufgrund dessen der Eigentumserwerb durch grundbücherliche Einverleibung (Modus) erfolgt (§§ 425 ff. Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch).

Ein ordnungsgemäßer Immobilienkaufvertrag kommt erst mit einer Einigung zwischen den Parteien zustande. Die Einigung muss dabei bestimmte Bestandteile des Kaufvertrages umfassen. Folgende Bestandteile sollte der Immobilienkaufvertrag enthalten: 

Die Vertragsparteien: 

Der Käufer und der Verkäufer müssen im Kaufvertrag mit ihrem vollständigen Namen, ihrem Geburtsdatum und ihrer Adresse angegeben werden. 

Der Kaufgegenstand und eine Mängelbeschreibung: 

Die Liegenschaft als Kaufgegenstand muss nach Ausmaß und Lage bestimmt oder wenigstens bestimmbar sein. Der Kaufgegenstand sollte im Vertrag so genau wie möglich bezeichnet werden. Dazu gehört auch, dass der Käufer im Kaufvertrag über etwaige Mängel informiert wird. 

Der Kaufpreis:

Außerdem muss der Kaufpreis im Vertrag festgehalten werden. Er muss in Geld bestehen, also ebenfalls entsprechend bestimmbar sein.

Die Dienstbarkeiten: 

Etwaige Dienstbarkeiten, wie Wege-, Wasser- und Mietrechte, sollten sowohl im Kaufvertrag als auch im Grundbuch stehen. 

Die Kosten und der Übergabetermin:

Außerdem sollte der Vertrag regeln, zu welchem Zeitpunkt alle laufenden Kosten für die Immobilie auf den neuen Eigentümer übergehen und wer die Kosten für die Vertragserrichtung und die Beglaubigung durch den Notar trägt. Der Übergabetermin sollte ebenfalls vertraglich festgehalten werden.

Die Aufsandungserklärung:

Die Aufsandungserklärung sollte im Kaufvertrag auch enthalten sein. Mit der Aufsandungserklärung willigt derjenige, dessen Recht geändert bzw. übertragen werden soll, ausdrücklich in die Grundbuchänderung ein. 

Die Eintragung im Grundbuch

Neben der Vertragsabwicklung an sich ist auch der Eintragungsgrundsatz im Grundbuch zu beachten. Bevor die volle Rechtskraft des Immobilienkaufs eintritt, muss die Eingabe bei Gericht erfolgen. Zur Änderung des Grundbuchs müssen alle erforderlichen Unterlagen inklusive der Aufsandungserklärung zum Bezirksgericht gebracht werden. Der Kauf ist mit der Eintragung ins Grundbuch abgeschlossen. 

Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger oder von privat

Um Wohnungseigentümer einer bestimmten Eigentumswohnung zu werden, müssen zwei, meistens verbundene Verträge abgeschlossen werden: Einerseits ein Kaufvertrag über die Liegenschaftsanteile, mit denen Wohnungseigentum an einem bestimmen Objekt verbunden ist und andererseits ein schriftlicher Wohnungseigentumsvertrag, der das Wohnungseigentum begründet. 

Beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung vom Bauträger erwirbt man häufig keine im Grundbuch eingetragene Eigentumswohnung, sondern Miteigentumsanteile an einer Liegenschaft, mit denen später Wohnungseigentum an einer bestimmten Wohneinheit verbunden werden soll. Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte Recht, eine selbstständige Wohnung ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, eine selbstständige Wohnung, eine sonstige selbstständige Räumlichkeit oder einen Kfz-Abstellplatz ausschließlich zu nutzen und hierüber allein zu verfügen.

Meist wird das Wohnungseigentum durch eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer mittels Wohnungseigentumsvertrag begründet. Zur Begründung des Wohnungseigentums müssen die Nutzwerte für die jeweiligen Wohnungseigentumsobjekte durch einen Sachverständigen festgelegt werden. Wenn die Nutzwertfestsetzung noch nicht vorliegt, handelt es sich bei den gekauften Miteigentumsanteilen um die geschätzten Anteile, die für die Begründung des Wohnungseigentums an der jeweiligen Wohnung notwendig sind.

Bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Hauses von einer Privatperson handelt es sich oft um eine gebrauchte Immobilie, die häufig günstiger zu erwerben ist als Neubauten. Deshalb sollte die Prüfung des Objektes noch genauer erfolgen. Wichtig ist vor allem, zu prüfen, welche Eintragungen im Grundbuch stehen und inwiefern Dritte Rechte am Objekt erworben haben. Außerdem ist unbedingt festzustellen, inwiefern Gewährleistungsrechte des Käufers bestehen.

Die Abwicklung des Immobilienkaufs durch den Rechtsanwalt

Häufig ist der Käufer bei der Abwicklung von Immobilienkaufverträgen vorleistungspflichtig, d. h., der Käufer muss den Kaufpreis oder einen Teil dessen zu einem Zeitpunkt überweisen, zu dem das Kaufobjekt noch nicht fertiggestellt ist oder die Verbücherung noch nicht stattgefunden hat. Deshalb empfiehlt es sich, den Kaufpreis bei einem Treuhänder (Rechtsanwalt oder Notar) zu hinterlegen, der sich dazu verpflichtet, den Kaufpreis zu verwalten und die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer erst nach erfolgreicher Einverleibung vorzunehmen.

Nachdem das Kaufanbot die Grundlage für den späteren ausführlichen Kaufvertrag ist, ist es äußerst ratsam, eben bereits vor Unterfertigung des Kaufanbotes einen Anwalt in Österreich zu beauftragen. Dies um von Anfang an Fehler, die sich später sehr kostspielig auswirken können, zu vermeiden. Im Zuge der Kaufanbahnung kann auch bestens entschieden werden, welche rechtlichen Prüfschritte (von der Flächenwidmung über die Baugenehmigung bis hin zu Belastungen der Liegenschaft) geprüft werden sollen und welche nicht. Im Kaufanbot ist auch der zumeist äußerst wichtige Punkte Gewährleistung geregelt bzw. in vielen Kaufanboten z. B. von Maklerseite eben zu wenig bzw. nicht präzise genug geregelt.

Kosten beim Wohnungskauf

Beim Kauf gibt es zunächst die Nebenkosten des Kaufvertrages wie etwa die Grunderwerbssteuer (3,5 % vom Kaufpreis) und Eintragungsgebühr im Grundbuch des neuen Eigentümers (1,1 % vom Kaufpreis). Bei der Kreditfinanzierung gibt es zusätzliche Nebenkosten.

Nach dem Kaufvertragsabschluss: Gewährleistung und Verjährung

Grundsätzlich richtet sich das Gewährleistungsrecht bei Mängeln auch beim Immobilienerwerb nach den Gewährleistungsregeln des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Diese Regelungen sind jedoch zum Teil abdingbar, d. h., die Vertragsparteien dürfen auch davon abweichende Vereinbarungen treffen. Die Verjährungsfrist für Sachmängel beginnt mit der physischen Übergabe der Liegenschaft und beträgt von diesem Zeitpunkt an drei Jahre bzw. drei Jahre ab Kenntnis von Schaden und Schädiger (Erkennbarkeit der Mängel).