Immobilienkauf mit Kredit - erst zur Bank und dann zum Notar oder umgekehrt?

In der Beratung von privaten Haus- und Wohnungskäufern, die den Immobilienkauf ganz oder teilweise über einen Kredit finanzieren wollen, wird uns häufig die Frage gestellt, ob und welche Reihenfolge es dabei zu beachten gilt. Sollte zuerst der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben werden und im Anschluss der Kreditvertrag bei der Bank? Oder ist es andersherum sinnvoller? In der Tat ist die zeitliche Koordinierung von Kaufvertrags- und Kreditvertragsabschluss sehr wichtig, um teure Fehler zu vermeiden. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Häusern und Wohnungen und zugleich steigender Bauzinsen treffen unerfahrene Verbraucher häufig übereilte Entscheidungen. Dabei handelt es sich beim Kauf einer Immobilie meist um die wichtigste finanzielle Investition. Dabei sollten keine Fehler unterlaufen. 

1. Schritt: Finanzierungsbestätigung bei der Bank einholen

Wer den Haus- oder Wohnungskauf ganz oder zum Teil mit einem Darlehen finanzieren will, sollte vor dem Abschluss des Notarvertrages immer erst einen Termin bei der Bank vereinbaren. In der Regel ist ein Beratungsgespräch bei einer Bank oder Sparkasse schon vor der Immobiliensuche sinnvoll, um seriös beurteilen zu können, welche Summe überhaupt finanziert werden und welche Immobilie man sich überhaupt finanziell leisten kann. Es kommt dabei immer wieder vor (beispielsweise bei Kreditvermittlern), dass Kunden direkt ein Kreditvertragsangebot zur Unterschrift vorgelegt bekommen. Hier ist Vorsicht geboten! Beim Kreditvermittler oder der Bank sollte zu diesem Zeitpunkt keinesfalls ein Vertrag verbindlich abgeschlossen werden. Auch wenn bereits die Traumimmobilie gefunden und der Zuschlag vom Verkäufer erteilt wurde, ist es keineswegs sicher, dass der Immobilienkauf gelingt. Rechtlich bindend ist erst der Kaufvertragsschluss beim Notar. Deshalb sollte der Kreditvertrag grundsätzlich erst nach dem Notartermin unterzeichnet werden. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Immobilienkauf am Ende doch noch platzt und der unbedarfte Verbraucher bleibt auf dem Kredit sitzen und muss schlimmstenfalls eine teure Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Summen im fünfstelligen Bereich sind dabei keine Seltenheit. Ein Austausch des Vertragsobjekts ist übrigens meistens nicht möglich, da die Finanzierung regelmäßig von der Bank nur für eine ganz bestimmte Immobilie gewährt wird. Deshalb gilt: Vor dem Notartermin sollte grundsätzlich nur eine Finanzierungsbestätigung bei der Bank eingeholt werden, aber kein Kreditvertrag abgeschlossen werden.

Sonderfall: Notartermin innerhalb der 14tägigen Widerrufsfrist

In bestimmten Fällen kann der Darlehensvertrag binnen 14 Tagen nach Abschluss widerrufen werden. Enthält der Kreditvertrag eine Widerrufsbelehrung, kann dieser also auch vor dem Notartermin unterzeichnet werden. Dann muss aber sichergestellt sein, dass der Kaufvertrag vor Ablauf der 14tägigen Widerrufsfrist beim Notar beurkundet wird. Sollte der Kauf dann doch nicht zustande kommen, kann eine Lösung vom Kredit über die Erklärung des Widerrufs erfolgen. Da die 14tägige Widerrufsfrist aber sehr kurz ist, ist diese Variante mit Risiken behaftet.

2. Schritt: Notartermin zum Immobilienkauf

3. Schritt: Kreditvertrag unterschreiben

Mit der Finanzierungsbestätigung in der Tasche kann guten Gewissens der Beurkundungstermin beim Notar für den Abschluss des Kaufvertrages vereinbart werden. Im Idealfall liegt der Kreditvertrag im Zeitpunkt des Notartermins bereits unterschriftsreif vor. Dies hat auch den Vorteil, dass dann die Grundschuld beim Abschluss des Kaufvertrages gleich mitbestellt werden kann. Ist der Immobilienkaufvertrag dann beim Notar von beiden Parteien unterzeichnet, kann auch der Kreditvertrag verbindlich abgeschlossen werden. 

Welche Fallstricke und Haftungsfallen noch mit dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrages verbunden sein können, sehen viele Verbraucher mangels Erfahrung häufig nicht.