Immobilienkaufvertrag prüfen lassen | Rechtsanwalt

Ist das Traumhaus erst einmal gefunden und hat man dann auch noch den Zuschlag erhalten, steht schon bald der Abschluss des Immobilienkaufvertrages an. Doch bei all der Vorfreude ist hier Vorsicht geboten! Denn das Gesetz schreibt vor, dass der Immobilienkaufvertrag zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung bedarf. Und ist dieser Vertrag erst einmal beurkundet, kommt man nicht mehr so leicht von ihm los. Warum der Immobilienkaufvertrag daher so früh wie möglich einer fachkundigen Prüfung unterzogen werden sollte, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Die Notwendigkeit einer Prüfung

Regelmäßig gibt entweder der Verkäufer oder aber der Notar den Vertragstext vor. Dann hat der Käufer zumeist mit den darin enthaltenen juristischen Formulierungen zu kämpfen. Für ihn unvorteilhafte Klauseln oder Lücken im Vertrag vermag er erst gar nicht als solche zu identifizieren. Daher vermuten viele, dass sie doch wenigstens von dem Notar, bei welchem die notarielle Beurkundung erfolgt, über den Vertrag umfangreich aufgeklärt würden. Hierbei handelt es sich jedoch um einen weit verbreiteten Irrtum!

Zunächst ist festzuhalten, dass der Notar stets zur Neutralität verpflichtet ist. Er ist also weder der persönliche Berater des Käufers noch des Verkäufers. Seine Aufgabe ist es vielmehr, sicherzustellen, dass sich beide Parteien über die Konsequenzen des Verkaufs bzw. des Erwerbs der betreffenden Immobilie bewusst sind. Sie sollen auf diese Weise vor einer Übereilung dieses Vorgangs geschützt werden. Vor allem aus diesem Grund schreibt das Gesetz den Gang zum Notar überhaupt erst vor. Etwaige Überlegungen des Käufers, er würde von dem Notar schon über die Risiken des Vertrages aufgeklärt und ihm würden sämtliche Fragen beantwortet, sind daher schlichtweg unrichtig.

Möchte der Käufer vor dem endgültigen Abschluss des Vertrages wirklich sicher gehen, dass alle seine Interessen in dem Vertragstext berücksichtigt werden und weder nachteilige Klauseln oder Formulierungen noch Lücken enthalten sind, so ist die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes im Grunde unausweichlich.

Gefahren bei Vertragsschluss ohne vorherige Prüfung

Lässt der Käufer keine solche Prüfung vornehmen, kann es für ihn nach Vertragsschluss zu einem bösen Erwachen kommen. Häufig wirken sich nachteilige Klauseln ihrem Wesen entsprechend aus oder aber der Käufer glaubt an die Regelung bestimmter Aspekte im Vertrag, die jedoch tatsächlich nie Vertragsbestandteil geworden sind. Beispielhaft ließe sich die Einbauküche nennen, die beim Einzug plötzlich fehlt oder der Eintritt eines Mangels an der Immobilie, ohne dass der Käufer dem Haftungsansprüche entgegenhalten könnte. Hiermit gehen höhere Folgekosten und eine erheblichere Belastung in zeitlicher und psychischer Hinsicht einher, als es bei einer vorangegangenen Prüfung der Fall gewesen wäre. Sie ist also in jeder Hinsicht der günstigere Weg.

Die Basics im Immobilienkaufvertrag

Damit Sie eine Vorstellung davon erhalten, was in einem Immobilienkaufvertrag mindestens geregelt sein sollte, haben wir hier einige Basics aufgelistet, die der Vertrag unbedingt enthalten sollte:

• Die persönlichen Daten des Verkäufers sowie des Käufers (Name, Geburtsdatum, Anschrift etc.).
• Eine genaue Bezeichnung des Kaufgegenstandes, sprich der Immobilie. Hier ist insbesondere darauf Acht zu geben, dass die im Vertragstext genannte Größe mit der tatsächlichen Größe auch wirklich übereinstimmt.
• Der Kaufpreis. In diesem Zusammenhang sollten stets auch die Zahlungsweise und individuell geschlossene Vereinbarungen Eingang in den Vertragstext finden.
• Der Termin, an dem das Grundstück übergeben werden soll. Empfehlenswert ist es, im gleichen Atemzug zu regeln, was geschehen soll, wenn der Verkäufer dieser Übergabe nicht nachkommt. Zum Beispiel, wenn er zum abgesprochenen Termin erst gar nicht erscheint.
• Bestimmte, zwischen Käufer und Verkäufer getroffene Vereinbarungen. Hier ließe sich erneut die Einbauküche aufführen und eine Regelung im Vertragstext darüber, ob diese auch tatsächlich miterworben werden soll.
• Mögliche Haftungsansprüche gegen den Verkäufer. Gerade gegen nachträgliche Mängel an der Immobilie sollte sich der Käufer unbedingt absichern. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, dass sich beide Parteien jeweils einen Rücktritt vorbehalten.
• Etwaige Belastungen des Grundstücks. Im Vertrag sollte auch festgehalten werden, ob und wenn ja in welcher Weise das jeweilige Grundstück belastet ist. Zu derartigen Belastungen zählen etwa die Hypothek, die Grundschuld oder Pfandrechte.

Über diese Basics hinaus sollten ferner jegliche im Einzelfall getroffenen Vereinbarungen im Vertragstext ihre Niederschrift finden. Es gilt: Je genauer der Vertrag ist, desto mehr Rechtssicherheit kann im Nachhinein gewährleistet werden. Erneut bietet sich die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes an, der die Interessen des Käufers von Beginn an in den Vertragstext einflechten kann.

Gewährleistungsausschluss in einem Immobilienkaufvertrag

Häufig wird in einem Immobilienkaufvertrag ein sog. Gewährleistungsausschluss vereinbart. Auf diese Weise soll der Verkäufer vor der Inanspruchnahme des Käufers aufgrund nach Vertragsschluss auftretender Mängel an der Immobilie geschützt werden. Für derartige Mängel soll der Verkäufer also nicht haften müssen. Derartige Klauseln können aber unter Umständen unwirksam sein. Dies ist etwa der Fall, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dazu muss er den Mangel an der Immobilie zum einen gekannt und zum anderen den Käufer bewusst nicht darüber aufgeklärt haben. Damit der Käufer in so einem Fall nicht auf den Kosten für die Beseitigung des Mangels sitzen bleiben muss, kann er nunmehr Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer geltend machen. Ferner steht ihm ein Rücktrittsrecht zu, er kann also selbst nach erfolgter notarieller Beurkundung noch von dem Immobilienkaufvertrag zurücktreten.

Anwaltlicher Rat

Es hat sich also gezeigt: Die Prüfung eines Immobilienkaufvertrages vor der notariellen Beurkundung ist stets vorteilhaft. Mit einem Rechtsanwalt an seiner Seite verfügt der potentielle Käufer in allen Phasen des Immobilienkaufs über eine fachkundige Beratung und kann sich sicher sein, dass seine Interessen angemessen berücksichtigt werden und er über keine Fallstricke zu stolpern droht.

Zu dem Thema Immobilienvertrag prüfen lassen, gibt es eine spezielle Unterseite der Kanzlei Fathieh:

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Allgemeine Informationen zu dem Themengebiet Vertragsrecht finden Sie auf dieser Unterseite der Kanzlei Fathieh:  https://www.kanzlei-fathieh.de/Vertragsrecht.html