In diesem Fall werden Kaufnebenkosten erstattet | Baurecht

Wann kann ein Käufer Schadensersatz und insbesondere Ersatz der Kaufnebenkosten verlangen?

Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie und der Verkäufer kommt seinen Verpflichtungen nicht nach, indem er zum Beispiel seine Leistungspflicht nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt, eine Nachfrist erfolglos erteilt, einen Mangel zu verschulden hat oder Sie arglistig täuscht.

Haben Sie in solchen Fällen einen Anspruch auf die Erstattung der Kaufnebenkosten? Können Sie Schadensersatz verlangen? 

Der folgende Artikel soll die Rechtslage bezüglich des pflichtwidrigen Verhaltens des Immobilienverkäufers klären und Antworten auf die gestellten Fragen geben.

Was geschieht beim pflichtwidrigen Verhalten des Verkäufers?

Kommt der Verkäufer seinen Verpflichtungen nicht nach, so können zusätzlich sogenannte Kaufnebenkosten, wie Maklerprovisionen und Grunderwerbssteuern, entstehen und Schadenspositionen des Käufers darstellen.

Was fällt unter den Begriff der Kaufnebenkosten?

Zur Beantwortung rechtlicher Fragen bezüglich der Schadensersatzansprüche und der Erstattung der Kaufnebenkosten ist es wichtig, zunächst zu erläutern, was “Kaufnebenkosten” überhaupt sind. 

Der Begriff “Kaufnebenkosten” umfasst alle Anschaffungskosten, welche zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie hinzukommen. Darunter fallen insbesondere Maklerkosten, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. 

Die Grunderwerbssteuer beträgt derzeit, je nach Bundesland, zwischen 3,5% und 6,5% und ist grundsätzlich bei jedem Immobilienkauf zu entrichten. § 13 Nr. 2 GrEStG bestimmt, wer dafür aufzukommen hat. Nach dieser Norm sind beide Parteien zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Aus dem Kaufvertrag geht jedoch auch häufig hervor, dass der Käufer der Immobilie die Grunderwerbsteuer zahlen muss. 

Wird die Immobilie über einen Makler erworben, so fallen zusätzlich Maklerkosten an. Die Höhe dieser Kosten ist gesetzlich nicht genau geregelt. 

Immobilienkäufe bedürfen grundsätzlich der Beurkundung eines Notars, weshalb bei diesen auch Notargebühren und Grundbuchkosten berücksichtigt werden müssen. Sie liegen bei ca. 2 % des Kaufpreises und resultieren unter anderem aus der Vorbereitung von Kaufverträgen oder der Grundbucheintragung.

Wurde bereits über die Erstattung der Kaufnebenkosten und Schadensersatzansprüche entschieden?

Am 24.09.2021 entschied der Bundesgerichtshof über einen Fall, in dem der Kläger vom Verkäufer ein Grundstück inklusive Betriebsgebäude und Wohnhaus erwarb. Dafür zahlte er rund 50.000 Euro Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Aufgrund einer arglistigen Täuschung seitens des Verkäufers hat sich der Kläger von dem Kaufvertrag gelöst und forderte den Verkäufer anschließend auf, die Kaufnebenkosten zu ersetzen. Die Schadensersatzansprüche waren auch im Sinne des Bundesgerichtshofs, da die Kaufnebenkosten im Anschluss an die Anfechtung des Grundstückskaufvertrages nutzlose Aufwendungen darstellten. Folglich handelte es sich hierbei um Schadenspositionen, die der Käufer vom Verkäufer verlangen kann.

Brauchen Sie Hilfe bei der Geltendmachung ihrer Ansprüche?

Die zugrunde liegenden Rechtsfragen der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen sind komplex und einzelfallbezogen. Sehr gerne stehen wir Ihnen mit unserer Expertise zur Seite. Auch für Vorabfragen können Sie sich vertrauensvoll unter folgender E-Mail-Adresse an uns wenden: info@rechtsanwaltkaufmann.de.

Die Inhalte dieses Artikels dienen nur der allgemeinen Information, beziehen sich nicht auf die spezielle Situation des Betroffenen/ der Betroffenen und stellen keine rechtliche Beratung dar. Die vorliegenden Informationen können im konkreten Einzelfall eine individuelle Beratung durch fachkundige Personen nicht ersetzen.

Quellen

• Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. September 2021, Az.: V ZR 272/19.

• Kaufnebenkosten: Definition und Erläuterung | immo-school.com