Jahresfrist für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung

Die Jahresfrist für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung für den Mieter gilt unabhängig von dem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Kosten und Lasten der Gemeinschaft.

Der BGH (BGH, Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15) hat nun die umstrittene Frage zur Verknüpfung der Fristen bezüglich der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für den Mieter und der Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Kosten und Lasten entschieden.

Der Vermieter muss über die Betriebskosten auch dann innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist abrechnen, wenn die Eigentümergemeinschaft die Abrechnung noch nicht erstellt hat.

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, über die Betriebskosten innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen. Nur dann, wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er auch nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen.

Streitig bisher war, ob der Vermieter die verspätete Abrechnung dann nicht zu vertreten hat, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Betriebskosten so abrechnen, dass die Abrechnung dem Mieter gegenüber nicht innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist möglich ist.

Der BGH hat nun entschieden, dass die verspätetet Abrechnung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht verlängern kann.

Zur Begründung hat der BGH darauf verwiesen, dass die gesetzliche Regelung keine diesbezügliche Ausnahme vorsieht. Es wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift nicht vereinbar, Abrechnungssicherheit für den Mieter und – durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten – rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen. Zudem würde hierdurch der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, da er durch das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöhten Risiko ausgesetzt wäre, die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten.

Der BGH hat nun auch klargestellt, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Abrechnung der Kosten und Lasten gegenüber Dritten keine Wirkung entfalten kann. Die Frage des Entstehens und der Fälligkeit der Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung ist somit unabhängig von der Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft und ist nach dem Wohnraummietrecht zu beurteilen.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf sich daher nicht darauf verlassen, dass er die Abrechnung erst dann erstellen darf, wenn er diese von der Verwaltung bekommen hat. Er muss sich selbst um alle Unterlagen bemühen, diese nötigenfalls bei dem Verwalter einsehen und die Abrechnung der Betriebskosten für den Mieter anhand der eingesehenen Unterlagen erstellen.

Gleichzeitig muss sich der Vermieter von dem Mieter den Einwand nicht mehr entgegenhalten lassen, dass die Abrechnung von der Eigentümergemeinschaft noch nicht beschlossen wurde.

Wir beraten Sie gern!

Olena Pekarska

Rechtsanwältin

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwältin für Informationstechnologierecht