Kauf von Immobilien im Bau

Zunächst sollte erläutert werden, dass das Eigentumsrecht über die Immobilie nicht durch den Abschluss und die Erfüllung des Kaufvertrages erworben wird, sondern nur durch die Eintragung des Eigentums im Grundbuch. Die Eintragung erfolgt nicht automatisch, wie zum Beispiel die Berechnung der Grunderwerbsteuer, sonst muss die Partei dem zuständigen Grundbuchamt einen Kaufvertrag zur Durchführung vorlegen.

Einige der häufigsten Probleme in der Praxis entstehen, wenn Baugesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) Immobilien an zukünftige Käufer verkaufen. Es handelt sich hauptsächlich um Gebäude in Bau, in denen die Käufer tatsächlich den Bau einer Wohnung finanzieren, bevor sie gebaut wird, wodurch die Verkäufer günstigere Preise und Flexibilität bei den letzten Gebäudeteilen anbieten können. 

Die Unterzeichnung des Hauptkaufvertrags und die Übertragung des Eigentumsrechts in solchen Fällen erfolgt in der Regel erst nach Abschluss des Baus, und nachdem die Teilungserklärung erstellt wurde, was bis zu einem Jahr dauern kann, und dass man nur ein Vorvertrag schließt, ohne den Vorvertrag im Grundbuchauszug Dritten sichtbar zu machen. 

Baugesellschaften mit beschränkter Haftung sind verpflichtet, erhebliche Steuern auf die von ihnen verkauften Immobilien zu bezahlen, und gelegentlich kommt es vor, dass Baugesellschaften aufgrund eines schlechten Geschäftsplans oder einiger außergewöhnlicher Umstände, die nicht vorhergesehen oder vermieden werden konnten, ihre Steuerschuld nicht begleichen können. Da die Eigentümer dieser Gesellschaften mit beschränkter Haftung nicht persönlich für die Verpflichtungen der Gesellschaft verantwortlich sind, haben sie in der Regel kein rechtliches Interesse an der Begleichung der Schulden, sondern erlauben es, dass die Baugesellschaften in Insolvenz geraten, und dann enden alle unbezahlten Schulden mit der Beendigung der Gesellschaft.

In solchen Situationen passiert es oft, dass die Übertragung von Immobilien an den Käufer zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld der Baugesellschaft als Verkäufer noch nicht erfolgt ist, und dass man an die Immobilie ein Pfandrecht zugunsten der Steuerverwaltung für die Steuerschuld des Bauunternehmens des Verkäufers registriert, da es in Grundbuch noch immer steht, dass die Immobilie Eigentum des Verkäufers ist. 

Aufgrund der Zahlungsunfähigkeit enden die Baugesellschaften gleichzeitig in Zwangsinsolvenz, und für die Führung ihrer Geschäfte wird ein Insolvenzverwalter bestellt, der keine Kenntnis vom Verkauf von Immobilien hat.

Eine ähnliche Situation kann nicht nur beim Kauf einer Immobilie im Bau von Baugesellschaft entstehen, sondern auch dann, wenn man aufgrund der unprofessionellen Durchführung des Verkaufs die Eigentumsrechte im Grundbuch einfach nicht übertragen hat. In der Praxis ist es häufig der Fall, dass nach dem Abschluss des Kaufvertrags, der Zahlung des Kaufpreises, der Zahlung der Grunderwerbsteuer und Übertragung in Besitz des Käufers, der Käufer der Ansicht ist, dass der Eigentumsübergang automatisch stattgefunden hat. In anderen Fällen stimmt der Käufer zu, dass die Baugesellschaft alle erforderlichen Maßnahmen zur Vervollständigung des Verkaufs durchführen wird, aber der Verkäufer, entweder aufgrund von Fahrlässigkeit oder Unwissenheit, überträgt das Eigentumsrecht der Immobilie im Grundbuch nicht an den Käufer.

In solchen Fällen finden Käufer heraus, dass sie offiziell nicht die Eigentümer der Immobilie sind, erst kurz vor dem Zwangsverkauf, nachdem man schon jahrelang ein Insolvenzverfahren geleitet hat, und zwar wenn ein Bauexperte an Ort und Stelle kommt, um den Wert der Immobilie zu schätzen. 

Die Folge der beschriebenen Ereignisse, d. h. des bestehenden Insolvenzverfahrens und des eingetragenen Pfandrechts der Steuerverwaltung an der Immobilie ist, dass der Käufer entweder im Rahmen des Insolvenzverfahrens seine eigene Immobilien wieder kaufen muss oder wegen Insolvenzverkauf an Dritte sein Eigentumsrecht verliert.

Wenn die Käufer rechtzeitig die Grunderwerbsteuer bezahlt haben und die Immobilie in Besitz haben, kann dieses Ergebnis in der Regel durch die rechtzeitige Bereitstellung von professioneller Rechtshilfe vermieden werden. 

In Fall, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, gilt die Steuerverwaltung als unrechtmäßiger Erwerber des Pfandrechts, da sie es wusste oder wissen müsste, dass die Immobilie übertragen wurde, d. h., dass die Immobilie nicht mehr im Eigentum der Baugesellschaft war, und es ist notwendig, auf diesen Umstand hinzuweisen, um die Löschung des Pfandrechts zu erwirken. 

Zuvor ist es erforderlich, das Eigentumsrecht der Immobilie aus der Insolvenzmasse der in Insolvenzverfahren geratenen Baugesellschaft aufgrund des abgeschlossenen Kaufvertrages auf den Käufer zu übertragen. Dies kann in der Regel auf einfache Anfrage beim zuständigen Grundbuchamt geschehen, wenn seit Vertragsabschluss nicht mehr als zehn Jahre vergangen sind, oder gerichtlich, wenn mehr als 10 Jahre seit Vertragsabschluss vergangen sind und der Insolvenzverwalter das ausschließliche Recht des Käufers nicht anerkennt. 

Der sicherste Weg, mögliche Probleme die mit dem Kauf einer Immobilie im Bau verbunden sind, zu vermeiden, besteht darin, die entsprechenden Versicherungsmittel zu vereinbaren, die in dem Grundbuchauszug der Immobilie infrage eingetragen werden. Auf diese Weise wird die Investition des Käufers zum überwiegenden Teil durch den Wert der Immobilie, auf der das Gebäude gebaut wird, geschützt.