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Kein Eintritt in einen Mietvertrag bei fehlender Identität zwischen Eigentümer und Vermieter
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Nach § 566 BGB tritt der Erwerber eines Grundstückes anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechten und Pflichten des Mietverhältnisses ein.
Ein Kauf bricht damit nicht die Miete.
Als Veräußerung gilt aber auch jede rechtsgeschäftliche dingliche Übertragung des Grundstückes, also auch eine Schenkung.
Voraussetzung der gesetzlichen Regelung ist aber eine Identität zwischen Eigentümer und Vermieter.
Das ist nicht immer gegeben. So kann oftmals die Hausverwaltung den Mietvertrag in eigenem Namen abschließen. Oder bei der Vermietung von einem der Miteigentümer oder auch bei einer Untervermietung.
Es gibt in diesen Fällen die Möglichkeit, die gesetzliche Vorschrift analog anzuwenden.
Hier gibt es aber Grenzen.
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 27. Oktober 2021, XII ZR 84/20, eine analoge Anwendung nur in Ausnahmefällen als Möglichkeit angesehen, weil § 566 BGB als Ausnahmevorschrift eng auszulegen sei.
Eine analoge Anwendung sei dann zu bejahen, wenn die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers sowie in dessen alleinigem wirtschaftlichen Interesse erfolge und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses habe.
Konsequenz für den Fall, dass § 566 keine Anwendung findet ist, dass der neue Eigentümer nicht verpflichtet ist, dem bisherigen Mieter die weitere Gebrauchsüberlassung zu gestatten, so dass er eine Herausgabe der Mietsache einfordern kann.
Bei Abschluss eines Mietvertrages sollte ein Mieter also prüfen, ob der Vermieter tatsächlich auch Eigentümer des Objektes ist.
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