Kündigung ohne berechtigtes Interesse? Das gibt´s!

Im Wohnraummietrecht ist für die Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich ein berechtigtes Interesse wie Zahlungsverzug oder Eigenbedarf erforderlich. Kündigen, um die Miete zu erhöhen oder das Gebäude leer zu verkaufen ist hingegen nicht möglich. 

Es kommt aber immer wieder vor, dass die Chemie zwischen Mieter und Vermieter einfach nicht stimmt. Wohnen beide nun gemeinsam in einem Zweifamilienhaus gibt es tatsächlich ein in § 573a BGB normiertes Sonderkündigungsrecht und die Kündigung durch den Vermieter bedarf keines berechtigten Interesses - dafür verlängert sich aber die Kündigungsfrist um 3 Monate

Der Gesetzgeber trägt damit dem Umstand Rechnung, dass es in dieser besonders nahen Wohnsituation zu zwischenmenschlichen Spannungen kommen kann und das Mietverhältnis dann durch den Vermieter leichter gelöst werden können soll, um andauernde Streitigkeiten zu vermeiden. 

1. Voraussetzungen der Sonderkündigung

Zwischen den Mietvertragsparteien muss ein unbefristetes Mietverhältnis bestehen und die beiden Wohnung müssen sich in einem Gebäude mit tatsächlich nur 2 Wohnungen befinden.  Sind mehr Wohnungen vorhanden, aber eventuell derzeit nicht vermietet, scheidet das Sonderkündigungsrecht aus. Ebenso, wenn der Vermieter tatsächlich nicht mit im Gebäude lebt, sondern nur dort gemeldet ist. Befindet sich in dem Gebäude hingegen eine Gewerbeeinheit zusätzlich zu den beiden Wohnungen von Mieter und Vermieter ist die Sonderkündigung dennoch möglich. Wohnen die Mietervertragsparteien hingegen Tür an Tür in zwei Doppel- oder Reihenhäusern, dann handelt es sich um selbständige Gebäude, und das Sonderkündigungsrecht ist wiederum nicht anwendbar. Sollten Mieter und Vermieter aber gar keine Möglichkeit haben, sich z.B. in einem gemeinsamen Treppenhaus zu begegnen, weil separate Eingänge vorhanden sind, so ändert dies nichts am Sonderkündigungsrecht.

Hier lohnt es sich also, vor Ausspruch der Kündigung den Einzelfall sehr genau zu prüfen!

2. Müssen die Streitigkeiten unter Beweis gestellt werden? 

Nein! Die Sonderkündigungsmöglichkeit besteht gerade ohne die Voraussetzung eines berechtigten Interesses. Daher muss in der Kündigung lediglich ausgeführt werden, dass diese auf das Sonderkündigungsrecht im Zweifamilienhaus gestützt wird, nicht aber welche Streitigkeiten, Spannungen oder Unannehmlichkeiten zu dem Bedürfnis nach einer Kündigung geführt haben. Um nicht unnötig Öl ins Feuer zu gießen, sollte die Aufführung etwaiger Gründe, und mögen Sie noch so heftig oder ärgerlich sein, unterbleiben.

Auf jeden Fall  muss das Kündigungsschreiben aber den Hinweis enthalten, dass die Kündigung auf das Sonderkündigungsrecht gestützt wird. Dies kann auch später nicht mehr nachgeholt werden, sondern es müsste dann erneut gekündigt werden mit der Folge, dass auch die Frist erneut zu laufen beginnt. 

3. Zu welchem Zeitpunkt muss der Vermieter in der anderen Wohnung leben?

Es kommt zunächst auf den Zeitpunkt der Kündigungserklärung an. Der Mieter kann also nicht einwenden, dass der Vermieter zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch gar nicht in der anderen Wohnung lebte und er damit mit der Sonderkündigung damals nicht rechnen musste. 

Zieht der Vermieter aber selbst während des Laufs der Kündigungsfrist aus, wird durch diese veränderte Situation die Kündigung unwirksam und der Vermieter muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten. 

Vorsicht ist auch geboten, wenn der Vermieter kurz nach Ablauf der Kündigungsfrist auszieht, weil dann die Vermutung nahe liegt, dass die Kündigung treuwidrig war und vorgeschoben wurde, um die Wohnung z.B. anderweitig teurer zu vermieten und hierfür einen Kündigungsgrund konstruiert zu haben. 

4. Kann der Vermieter zusätzlich wegen Eigenbedarfs kündigen?

Ja, das ist möglich! Die Kündigung würde dann auf den - zu begründenden!- Eigenbedarf und hilfsweise auf das Sonderkündigungsrecht gestützt. Dies wäre insofern vorteilhaft, als die Kündigungsfrist für die Eigenbedarfskündigung kürzer ist. 

5. Welche Frist ist einzuhalten?

Die ordentliche Kündigungsfrist - je nach Dauer des Mietvertrages 3,6 oder 9 Monate- verlängert sich bei Ausspruch der Sonderkündigung um jeweils 3 Monate. Der Mieter hat auch bei Ausspruch der Sonderkündigung die Möglichkeit, Härtegründe gem. § 574 BGB geltend zu machen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder Familienangehörige eine besondere, nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.

Sowohl Mieter als auch Vermieter, die eine solche Kündigung aussprechen wollen oder erhalten, sind gut beraten, hier anwaltliche Hilf ein Anspruch zu nehmen, da hier der Teufel im Detail liegt und eine umfangreiche Einzelfallrechtsprechung existiert.