Kündigung und Räumungsprozess im Wohnraummietrecht

Mieter von Wohnraum können grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses i.S.d. § 573 Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden.

Oftmals wird die ordentliche Kündigung des Vermieters mit Eigenbedarf begründet. Bereits an die Begründung einer solchen Kündigung sind von der Rechtsprechung hohe Anforderungen gestellt worden, die grundsätzlich auch nicht mehr später im Rahmen eines Räumungsprozesses geheilt werden können. Der Begründungsmangel in der ursprünglichen Kündigung wegen Eigenbedarfs führt dann zum Unterliegen im Räumungsprozess bzw. zumindest dazu, dass der Mieter erst wesentlich später räumen muss.

Für Mieter, die auf eine Eigenbedarfskündigung hin räumen, ist es wichtig zu wissen, dass sie begründete Ansprüche auf Schadenersatz haben, sofern sich später herausstellt, dass der Eigenbedarf des Vermieters nur vorgetäuscht war.

Im Rahmen der ordentlichen Kündigung kann zudem die Vorschrift des § 574 BGB (Sozialwiderspruch) von Bedeutung sein. Im Hinblick auf den Räumungsprozess und insbesondere sich daraus ergebende Räumungsfristen ist auf Mieterseite stets auf die Anträge nach § 721 ZPO und die dortigen Fristen zu achten.

Bei jedweder Kündigung ist zudem die (drohende) stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB zu beachten, was allerdings in der Praxis kaum noch von Bedeutung ist, da dies in den allermeisten Fällen bereits im Mietvertrag ausgeschlossen wurde. Allerdings sollte vorsorglich in jeder Kündigung „einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses durch etwaige Gebrauchsfortsetzung bereits jetzt gem. § 545 Abs. S. 1 BGB ausdrücklich widersprochen“ werden.

Im Hinblick auf die Gefahr einer außerordentlichen Kündigung sollten Mieter unbedingt beachten, dass auch die unerlaubte Gebrauchsüberlassung, d.h. Untervermietung einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB darstellt. Dies kann bzw. wird dann bei Fortsetzung der Untervermietung nach erfolgter Abmahnung die Wirksamkeit der Kündigung zur Folge haben.

Der Vermieter kann seinem Mieter unter den Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB fristlos wegen Zahlungsverzugs kündigen.

Das Gesetz unterscheidet dabei folgende Fälle: Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete, d.h. grundsätzlich mit mehr als einer Monatsmiete, in Verzug. Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht. In diesen Fällen ist die außerordentliche Kündigung grundsätzlich auch ohne vorherige Kündigungsandrohung oder Mahnung des Vermieters wirksam!

Das Gesetz räumt dem Mieter von Wohnraum einmalig die Möglichkeit ein, noch bis zu zwei Monate nach Zustellung einer Räumungsklage die fristlose Kündigung abzuwenden, indem sämtliche Mietrückstände beglichen werden oder Befriedigungserklärung einer öffentlichen Stelle gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB abgegeben wird.

Die fristlose Kündigung wird dann grundsätzlich unwirksam (s. aber: § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB). Dies gilt jedoch nicht für eine mit der fristlosen Kündigung zugleich ausgesprochenen vorsorglichen bzw. hilfsweise ordentlichen Kündigung.

In diesem Zusammenhang ist weiterhin zu beachten, dass im Hinblick auf die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nur der reine Mietrückstand von Bedeutung ist.

So können bspw. rückständige Betriebskostennachforderungen (nach erfolgter Betriebskostenabrechnung) nicht zur Begründung einer solchen außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuge herangezogen gezogen. Dies dann sehr wohl aber – bei wirksamer Nachforderung aufgrund richtiger Betriebskostenabrechnung – zur Begründung einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsrückstands und damit schuldhafter Pflichtverletzung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Die im Mietrecht tätigen Anwälte wissen um solche „Feinheiten“ und können daher im Falle des Tätigwerdens bereits im Vorfeld einer auszusprechenden Kündigung beratend tätig werden, damit dann die Kündigung das Mietverhältnis auch tatsächlich wirksam beendet.

Ein weiteres Beispiel:

Hat der Mieter beispielsweise die Miete in der Vergangenheit unpünktlich bezahlt und wurde aus diesem Grund bereits durch den Vermieter abgemahnt, so kann die fristlose Kündigung ergänzend auf die wiederholt unpünktliche Mietzahlung gestützt werden. Der Mieter kann dann zwar durch Zahlung der rückständigen Miete den Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 BGB beseitigen, nicht jedoch den des § 543 Abs. 1 BGB.

Ferner muss der Vermieter beachten, dass an die Form einer fristlosen Kündigung mehrere qualifizierte Anforderungen gestellt werden und unbedingt darauf geachtet werden muss, dass auch der Zugang der Kündigung nachgewiesen werden kann. Dies ist z. B. nicht der Fall bei einem nicht zugestellten und dann auch nicht von dem Mieter bei der Post abgeholten „Einschreiben mit Rückschein“!

Umgekehrt kann der auf Mieterseite tätige Anwalt allein unter Berufung auf formelle Gesichtspunkte oftmals die Unwirksamkeit einer an sich begründeten Kündigung herbeiführen bzw. jedenfalls deren Wirkungszeitpunkt hinauszögern.

Als Beispiel sei hier die Zurückweisung der Kündigung nur wegen mangelnder Bevollmächtigung gem. § 174 S.1 BGB genannt. Dies ist z. B. schon dann der Fall, wenn der von Vermieterseite beauftragte Rechtsanwalt seinem Kündigungsschreiben keine Originalvollmacht beilegt.

Allerdings muss diese Zurückweisung unverzüglich, d.h. bis spätestens 1 Woche nach Erhalt der Kündigung erfolgen.