Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten?

Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und was Sie als Mieter tun können:

Mieterschutz in Deutschland wird groß geschrieben. Zumindest dann, wenn es um Wohnraum geht. Da der Verlust der Wohnung für den Mieter in der Regel den Verlust seines Lebensmittelpunktes bedeutet, kann eine Kündigung nicht ohne Weiteres ausgesprochen werden. Denn mit einer Kündigung beginnt für den Mieter zusätzlich zu dem drohenden Wohnungsverlust eine Suche auf dem angespannten Wohnungsmarkt, die nicht nur Zeit, sondern auch Nerven und Geld kostet.

Eine ordentliche Kündigung ist daher nur möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt zum Beispiel vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Ich kläre Sie über die einzelnen Voraussetzungen auf.

Wer gilt als Familienangehöriger beim Eigenbedarf?

Dazu schweigt das Gesetz. In Anlehnung an die Vorschriften über das Zeugnisverweigerungsrecht zählen nach der Rechtsprechung zu den Familienangehörigen neben Verlobten, Ehegatten und Lebenspartnern auch die Personen, die mit einer Person in grader Linie verwandt oder verschwägert sind. Dazu kommen diejenigen, die in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind oder waren.

Zu Familienangehörigen zählen danach nicht: Geschiedene/r Ehefrau/Ehemann, Kind des Cousins, Patenkind, Onkel und Tante (Ausnahmen bei besonders persönlicher Beziehung), Eltern der Lebensgefährtin (Ausnahmen bei besonders persönlicher Beziehung.

Wer zählt zu den Haushaltsangehörigen?

Dazu gehören alle Personen, die mit dem Vermieter auf Dauer in dessen Haushalt leben. Mitbewohner/innen einer WG sind keine Haushaltsangehörige.

Wann benötigt der Vermieter die Wohnung?

Der Bundesgerichtshof hat klar formuliert, wie diese Voraussetzung zu verstehen ist: Der Vermieter benötigt die Wohnung, wenn er beabsichtigt, dort selbst einzuziehen bzw. sie einer der vom Gesetz privilegierten Personen zu überlassen, und wenn er hierfür vernünftige Gründe hat. (BGH Urt v. 20.01.1988 - VII ARZ 4/87). Dazu muss der Wunsch die Wohnung zu nutzen, vernünftig sein.

Die Hürde für die Annahme, dass der Nutzungswunsch vernünftig ist, ist nicht allzu hoch. Selbst ausgefallene Nutzungswünsche akzeptieren die Gerichte, denn schließlich steht die Wohnung im Eigentum des Vermieters, dessen Schutz in Art.14 des Grundgesetzes festgelegt ist. Die Nutzung muss man nur plausibel erklären können.  Eindeutig unvernünftig sind aber Fälle des sog. überhöhte Wohnbedarf. Dann verlangt z.B. der Sohn des Vermieters als Student ein Einfamilienhaus mit Garten.

Ich benötige meine Wohnung für mich, meine Familienangehörigen oder eine in meinem Haushalt lebende Person. Wie gehe ich am besten vor?

Der Ausspruch einer Kündigung ist an viele Voraussetzungen geknüpft. Es müssen Formalitäten beachtet werden und gewisse Schritte zwingend vorgenommen werden, damit die Kündigung wirksam bleibt. Als Rechtsanwalt für das Mietrecht spreche ich die Kündigung in Ihrem Namen aus und nehme Kontakt mit den Mietern auf. Wenn nötig helfe ich Ihnen Ihr Eigentum im Wege einer Räumungsklage zurück zu erlangen.

Wenn mehrere Vermieter vorhanden sind, muss bei jeder/m Eigenbedarf vorliegen?

Nein. Bei einer Mehrheit von Vermietern genügt es, wenn Eigenbedarf für einen von Ihnen besteht (LG Berlin, NZM 2001, 583).

Was ist, wenn der Vermieter die Räume geschäftlich nutzen möchte?

Es kommt darauf an. Will der Vermieter ein Zimmer als Arbeitszimmer für das Home Office nutzen, so steht dies dem Wohnzweck nicht entgegen. Selbst, wenn die Wohnung überwiegend zu beruflichen Zwecken genutzt werden soll (Steuerbüro, Dolmetscherbüro) kann ein berechtigtes Interesse für die Kündigung besteht.  Im Zweifel muss ein Gericht dies überprüfen.

Bleibt die Kündigung wirksam, wenn der Vermieter zwischenzeitlich die Wohnung verkauft?

Verliert der Vermieter nach Ausspruch der Kündigung aber vor Ablauf der Kündigungsfrist seine Position, die ihn zur Kündigung berechtigte, so kann er die Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht mehr weiterverfolgen.

Was sollte ich tun, wenn ich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten habe?

Zu aller erst: Ruhig bleiben. Kontaktieren Sie mich und vereinbaren Sie einen Termin. Ich habe Erfahrung im Umgang mit Kündigungen wegen Eigenbedarfs. Oft sind diese wegen Formfehler unwirksam. Oft wird der Eigenbedarf nur behauptet, um einen unliebsamen Mieter los zu werden und die Wohnung später teurer vermieten zu können.

Wie kann ich mich gegen die Kündigung wehren?

Suchen Sie einen Rechtsanwalt auf. Je nach dem, ob sie in der Wohnung verbleiben möchten oder nicht, gibt es verschiedene Handlungsoptionen. Die Wirksamkeit der Kündigung spielt dabei eine große Rolle. Der Verlust der Wohnung kann unter Umständen hinausgezögert werden. Wenn sie keine Klage des Vermieters wegen Räumung riskieren möchten, so kann man mit der Vermieterseite verhandeln. Möglicherweise kann so die Räumungsfrist verlängert werden. Dann haben sie mehr Zeit für die Suche nach einem neuen Zuhause. Unter Umständen ist der Vermieter zu einer Abschlagszahlung für einen früheren Auszug bereit. Schließlich können Sie der Kündigung auch unter Berufung auf die sog. Sozialklausel widersprechen. Was das ist und wie Sie am besten vorgehen? Darüber beraten ich Sie gerne im persönlichen Gespräch.

Was kann ein Anwalt für Mietrecht für mich tun?

Als Rechtsanwalt für Mietrecht unterstütze ich auf der Suche nach der besten Lösung für ihr Problem. Ich prüfe die Erfolgsaussicht der Verteidigung gegen den Eigenbedarf des Vermieters und helfe Ihnen im Kampf um ihr Recht

Kontaktieren Sie mich per Telefon unter der 0177 957 4892 oder schreiben Sie mir eine WhatsApp oder eine E-Mail (kanzlei@doszna.de).

Ihr Rechtsanwalt Nikolai Doszna

www.kanzlei-doszna.de