Kündigungsmöglichkeiten bei Mietzahlungsverzug und Mietzahlungsrückständen

Der Zahlungsverzug und der Zahlungsrückstand des Mieters können die Kündigung rechtfertigen. Es ist aber gut zu unterscheiden, in welcher Situation wie reagiert werden kann.

1.      Verspätete Zahlungen

Die Miete muss, wenn nicht anders vereinbart, zu Beginn des Monats entrichtet werden. Rechtzeitig ist die Zahlung nur, wenn die Gutschrift spätestens am dritten Werktag des Monats erfolgt. Endet übrigens die Frist am Samstag, gilt der nicht als Werktag, sonst aber schon.

Eine unpünktliche Mietzahlung kann der Vermieter abmahnen. Ändert der Mieter auch nach der Abmahnung sein Verhalten nicht, zahlt also wieder unpünktlich, rechtfertigt dieses Verhalten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

2.      Rückständige Zahlungen

Es ist nach der Höhe des Rückstandes und der Zeiträume, in denen die Rückstände entstanden sind, zu unterscheiden:

Zahlt der Mieter für zwei aufeinander folgende Monate gar nichts oder nur so wenig, dass in diesen zwei Monaten ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete aufläuft, kann der Vermieter fristlos kündigen. Beispiel bei einer Miete von 650 Euro: Der Mieter zahlt für November 2012 keine Miete, für Dezember 2012 nur 600 Euro - die fristlose Kündigung ist begründet.

Zahlt der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, so wenig, dass der Rückstand zwei  Monatsmieten erreicht, kann der Vermieter ebenfalls fristlos kündigen.

Beispiel:

Der Mieter zahlt für November 2012 die Miete nicht, im Dezember zahlt er die volle Miete in Höhe von 650 Euro, dann im Januar 2013 nur die halbe Miete, im Februar 2013 wieder die volle Miete und im März 2013 erneut nur die halbe Miete, dann kann der Vermieter im März 2013 (Rückstand dann: zwei volle Monatsmieten) fristlos kündigen.

Tipp:

Jede fristlose Kündigung stellt erst recht einen Grund für die fristgemäße Kündigung dar, die deshalb vorsorglich ebenfalls erfolgen sollte.

Zahlt der Mieter die Miete für einen Monat nicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristgemäß kündigen, falls der Rückstand länger als einen Monat andauert. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 10. Oktober 2012 entschieden.

Beispiel:

Der Mieter zahlt nur die Miete für November 2012 nicht. Die Dezember-Miete zahlt er wieder, allerdings nur die laufende Miete, nicht den Rückstand. Der Vermieter kann im Dezember das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs ordentlich kündigen.

Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht berät und hilft. Mit weniger müssen Sie sich nicht begnügen.