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Laufende Renovierungspflicht im Mietverhältnis & Endrenovierung bei beendetem Mietverhältnis?
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Bei Auszug des Mieters ist wohl der häufigste Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter inwieweit Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, bzw. ob diese fachgerecht durchgeführt worden sind.
Obwohl mietvertragliche Regelungen als auch einzelvertragliche individuelle Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter grundsätzlich zulässig sind, versperrt oftmals die Rechtsprechung die Wirksamkeit der Klauseln in diesen Vereinbarungen. Denn Regelungen zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam, wenn sie einen starren Fristenplan vorsehen.
Beispielsfall: Im Mietvertrag sind Fristen, wie etwa die Renovierungsverpflichtung alle 2 bis 3 Jahre vereinbart.
Die Gerichte beurteilen diese zu kurzen (und starren) Fristen für Mieter als unzumutbar. Mit dem Ergebnis, dass dann diese Klausel im Mietvertrag insgesamt unwirksam wird. Egal was in dieser betreffenden Klausel noch geregelt ist. Der Mieter schuldet gar keine Renovierung mehr.
Auch jeweils für sich eigentlich zulässige Klauseln können einen Summierungseffekt haben und in der Gesamtschau zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen.
Beispielsfall: Der Mieter muss laut zugrundeliegendem Mietvertrag die Schöheitsreparaturen (unterstellt wirksame Klausel) vornehmen. Allerdings enthält der Mietvertrag auch noch eine weitere Klausel, wonach der Mieter verpflichtet wird zusätzlich bei Auszug- ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Renovierung – die Wohnung renoviert zurückzugeben hat.
Bei diesem Beispielsfall stehen im Visier der anwaltlichen Prüfung beide Klauseln. Die eine ist die laufende Renovierung (Schönheitsreparaturklausel) und die zweite die Endrenovierungsklausel.
Meist stellt die Verwendung beider Klauseltypen, die allein für sich wirksam wären, in einem Vertrag aufgrund des Summierungseffektes eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und führt somit zur Unwirksamkeit beider Klauseln. Im Ergebnis muss dann der Mieter weder während des Mietverhältnisses renovieren, noch bei Auszug eine Endrenovierung vornehmen.
Der Vermieter kann sich auch nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit nur einer Klausel berufen.
Tipp: Es existieren eine Vielzahl von Klauseln in Mietverträgen, die einer sorgfältigen anwaltlichen Prüfung bedürfen. Daher sollten Sie bevor sie eine teure Renovierung durchführen zunächst prüfen lassen, ob nicht Ihr Vermieter verpflichtet ist, die Renovierung Ihrer Wohnung durchzuführen.
Gewerberaum:
Gleichfalls kann das auch für gewerbliche Mietobjekte gelten. So hat der BGH nicht nur im Wohnraummietrecht, sondern auch bei der Vermietung von Gewerberäumen Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen für unwirksam erklärt. (Urteil XII. ZR 84/06 vom 08.10.2008).
Ein Beitrag von Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet-und Wohnungseigentumsrecht N. Üretmen, LL.M. aus Paderborn
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