Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis

Nach dem Gesetz schuldet der Vermieter die Schönheitsreparaturen. Das wird im Mietvertrag zumeist dahingehend geändert, dass der Mieter insoweit verpflichtet wird. In der Regel handelt es sich um formularmäßige Klauseln. Nur selten einigen sich die Mietvertragsparteien dazu in Form einer Individualvereinbarung. Und Achtung, nur weil es handschriftlich geschrieben wird, ist es nicht automatisch eine Individualvereinbarung.

Das BGB enthält keine Definition des Begriffs der Schönheitsreparatur. Es kann jedoch zur Begriffsbestimmung auf § 28 Absatz 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Demnach umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen hingegen bspw. die Erneuerung des Teppichbodens, das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettfußbodens und – weil man nur im Innenbereich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann – das Streichen der Außentüren und Fenster von außen sowie das Streichen auf Balkon, Loggia und Terrasse.

Dass „starre Fristen“ unwirksam sind, hat mittlerweile fast jeder schon mal gehört. Kennen Sie aber den sog. Summierungseffekt? Der kann bei einer Kombination aus Endrenovierungsklausel und Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen vorliegen. Solche Klauselkombinationen sind grundsätzlich unwirksam. Es kommt aber wie so oft auf den Einzelfall an. Wenn es sich um eine Individualvereinbarung handelt, kann diese wirksam sein. Es kann daher sogar Sinn machen, nur die Endrenovierungspflicht zu vereinbaren und die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zu streichen.

Der Rechtstipp wurde verfasst von Rechtsanwalt Dirk Hilbrecht (Ihr Anwalt für Miet-, Arbeits- und Vertragsrecht), Am Marktplatz 15, 64521 Groß-Gerau.