Maklerprovision beim Hauskauf: Künftig Teilung zwischen Verkäufer und Käufer

Wird der Verkauf einer Immobilie durch einen Makler vermittelt, dann fällt für ihn eine Provision an. Diese schlägt schon bei einer Eigentumswohnung, erst recht bei einem Einfamilienhaus, mit einem satten vier- bis fünfstelligen Betrag zu Buche. In vielen Regionen, z. B. in Hamburg, Hessen, Berlin, ist es üblich, dass der Käufer die gesamte Provision trägt. Wegen der hohen Nachfrage nach Immobilien besonders in den Großstädten hat der Käufer kaum eine Möglichkeit, die Zahlung zu vermeiden – und das obwohl nicht der Käufer, sondern der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Bundestag und Bundesrat haben nun eine Gesetzesänderung beschlossen („Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“). Dieses Gesetz tritt am 23.12.2020 in Kraft. Es sieht vor, dass die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden müssen, und zwar unter folgenden Bedingungen:

1. Der Käufer muss als Verbraucher handeln, also eine Immobilie für die eigene Nutzung erwerben. Dazu zählt auch eine Wohnung, die – etwa zur Altersversorgung oder als Kapitalanlage – vermietet werden soll. Nicht geschützt werden dagegen Käufer, die als Unternehmer einen größeren Bestand an vermieteten Objekten haben.
2. Es wird nur der vermittelte Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern begünstigt. Eingeschlossen sind dabei Erbbaurechte, auch Miteigentumsanteile mit Nutzungsregelungen, bei Einfamilienhäusern darf auch eine Einliegerwohnung dazu gehören. Wer dagegen ein unbebautes Grundstück, eine Gewerbeimmobilie oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus kaufen will, kann von der gesetzlichen Neuregelung nicht profitieren.
3. Verteilung der Maklerprovision: Im Grundsatz gilt: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. Wer also den Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt, trägt dessen Kosten – in Grenzen. Während es derzeit noch möglich ist, dass der Käufer nach dem Kaufvertrag die gesamten Maklerkosten zu zahlen hat, wird dies künftig eingeschränkt: Der Käufer muss dann höchstens noch die Hälfte der Maklerprovision tragen. Wird der Makler von beiden Parteien   beauftragt, dann müssen sich beide zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichten. 
4. Und mehr noch: Der Käufer muss seinen Anteil erst dann zahlen, wenn ihm nachgewiesen worden ist, dass der Verkäufer, der den Maklerauftrag erteilt hat, seinen Anteil an den Makler bezahlt hat. 

Der Gesetzgeber will also vermeiden, dass die Käufer einseitig mit der Provision belastet werden. Maklerverträge, die „provisionsfrei für Eigentümer“ offeriert werden, gehören bald der Vergangenheit an. Mit dem Gesetz soll auch erreicht werden, dass der Verkäufer bei Erteilung des Maklerauftrags über die Höhe der Maklerprovision verhandelt – bisher spielte die Höhe der Provision für den Verkäufer keine Rolle, denn zahlen musste ja der Käufer. So konnten sich in vielen Regionen Deutschlands Maklerprovisionen von 7,14 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises einspielen. Das wird sich ändern, wenn der Verkäufer nun selbst einen Anteil der Maklerprovision tragen muss.

Textform für Maklerverträge

Das Gesetz schreibt vor, dass Maklerverträge über den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern der Textform (also z. B. E-Mail-Korrespondenz) bedürfen. Damit werden Streitigkeiten, ob überhaupt ein Maklervertrag zustande gekommen ist, vermieden.

Inkrafttreten

Der Gesetz tritt am 23.12.2020 in Kraft. Rechtsverhältnisse, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes entstehen, richten sich nach dem bisherigen Recht.

Meine Empfehlung für Verkäufer

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und der Käufer die vollen Maklerkosten tragen soll, müssen Sie darauf achten, dass nicht nur der Maklervertrag vor Inkrafttreten des Gesetzes erteilt wird, sondern auch die Vereinbarung mit dem Käufer, wonach dieser die volle Maklerprovision zu tragen hat.

Meine Empfehlung für Käufer

Achten Sie darauf, dass Sie nach dem Inkrafttreten des Gesetzes nicht mehr zur Zahlung der gesamten Maklerprovision verpflichtet werden dürfen. Und lassen Sie sich nachweisen, dass der Verkäufer seinen Anteil beglichen hat, bevor Sie selbst Ihren Anteil an den Makler überweisen.